2017年8月20日 星期日

無契樓難轉手 勿貪平盲搶

on.cc東網專訊

近日九龍塘一無契洋房以市價約8折、逾1億4千萬港元沽出,引起哄動,甚至有人認為「無契樓」是上車的另類選擇。因樓契遺失或涉及法院命令等的「無契樓」存在風險頗高,有年輕買家就因購買曾遺失樓契的居屋而被部分銀行拒批按揭;亦有資深投資者以數百萬元現金購入「無契樓」後,再付數萬元買回樓契正本,而市場上亦有半契及3分1契等「騎呢」物業,大多由現金充裕及具經驗投資者涉足。雖然法律界人士指可透過宣誓補回副本,專業人士提醒置業人士勿將之視作上車盤,盲目瘋搶會得不償失。

黃先生早前購入將軍澳一個居屋單位,前業主曾遺失單位樓契,透過宣誓報失取回核證副本,並轉售予黃。但黃向銀行申請按揭時,有銀行拒絕其申請。其單位可被視為「無契樓」,即賣方在放售物業時,未能提供整份樓契,或者樓契中有重要文件遺漏。律師梁永鏗解釋,「無契樓」可能因為業主遺失樓契、物業本身為逆權侵佔所得;業主在未「贖樓」下拖欠債務,最後單位被拍賣抵債;和因法院令而被拍賣物業等。

資深投資者伍冠流過去1年持有至少6間無契或半契物業,全部一筆過付清樓價。他估計這類盤源較去年上升約10%,又指「無契樓」看似回報高,樓價較市價折讓達20%,惟大多不能承做按揭,一般較市價折讓30%才值得入市,資金不多的年輕人不應「見平就買」。他曾於2013年以200多萬元購入黃大仙東頭邨一個無契公屋單位,直至游說前業主以30,000港元贖回樓契,今年1月才可以逾370萬元沽出。

環亞董事總經理及拍賣師曾傑俊指,無契或半契樓70%來自財務公司,大多是業主以個人物業抵押給財務公司借貸,未能及時清還而被財務公司收回物業拍賣,拍賣時幾乎清一色由投資者購入,他指這類物業無法承做按揭,買家必須一筆過付款,故不建議市民用作「上車」。

過去數年發生多宗有人訛稱是單位業主,並藉口遺失樓契而要宣誓補領,最後憑核證副本成功申請按揭貸款,騙去銀行數百萬元。經絡按揭轉介市場總監劉圓圓稱,銀行批出按揭貸款時需要樓契作抵押,若買家未能提供樓契,銀行不會批出按揭申請,即使遺失後透過宣誓取回副本,仍難通過所有銀行申請。

法律界人士謝天良指,一個單位只有一張正本樓契,雖然遺失可透過宣誓補回副本,惟遺失原因要相當清晰及可信性高,否則不會受理,亦會嚴格審核是否有人發假誓。

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除「無契樓」外,市場上偶有聽聞有人買入「半契樓」,甚至只有3分1業權的物業。這些「殘契物業」的出現,多是來自業主無力還債或破產,被財務公司沒收其持有物業的業權,然後再透過拍賣行出售,當作債款。有投資者指,購入半份業權時,另一半業權人可全不知情,需要與之共享單位,共同出租,甚至與另一業權人「鬥長命」,待其百年歸老後回購另一半業權。

現時物業有兩種分配權益的方式,一種為聯權共有(Joint Tenancy),另一種為分權共有(Tenancy in Common),前者俗稱長命契,擁有人的權益是互相重疊的,無法賣「半間屋」;分權共有的物業,各業主持有的業權可按比例分半,假如單位由夫妻二人聯名購入,業權各佔一半;單位由三兄弟持有,業權則各佔3分1。

資深投資者伍冠流稱,購入半契樓後,新買家沒有居住權,需要與另一業主傾談業權事宜,如伍早前以60多萬元,買入葵涌一個由兩兄弟共同持有的高層單位一半業權,原來弟弟欠款被財務公司拍賣半份業權,伍購買後與哥哥達成共識共同收租,每月所收租金平分;亦有個案為三兄妹持有一個元朗物業,伍購入3分1業權後,因其餘二人不想物業不完整,故以略高價錢向伍回購業權。

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