2009年7月18日 星期六

細價蚊型舖仔, 尋寶熱

蘋果日報全文

在完全進入零息年代下,資金急謀出路,最近細價蚊型舖仔忽然受捧,投資者主要貪其細細注兼享高回報,更可博物業升值,成為不少投資新手小試牛刀首選,市場正掀起新一輪舖仔尋寶熱。
細價舖仔成交激增回報 4至 10厘

「最近樓價升咗咁多,而家想用百零二百萬,買個好少少嘅市區住宅都好難搵,但如果用嚟買個舖仔就變得好抵買,因為舖位始終投資價值較高,加上現時回報不錯,銀碼又細,好適合一般普羅大眾。」美聯工商舖行政總裁黃子華分析說,近期舖市可以用「坐和望贏」形容,最近細價蚊型舖成交量增加,其中 200萬元以下舖仔,自今年 3月份開始,樓市復蘇,交投更明顯激增,佔整體舖位成交量約四成,成交主要集中二、三線街、環頭環尾等地區的民生消費,租金回報由 4至 10厘,勁過不少一線街舖王,而這些細價舖仔面積由數十方呎至數百方呎不等,銀碼甚至低至 100萬元以下也有交易。

舖仔也有抗跌力

他指出,近期細價蚊型舖成交活躍,每月成交量比起大手成交更多,反映這類非核心區舖仔也有其市場,雖然舖價、舖租、升值潛力難與核心區旺舖比較,但始終仍具有一定保值能力,當大市上升時,這類細舖同樣會跟隨上升,相反,當跌市出現時,舖仔也有抗跌力,因為舖位有別其他物業,屬於非損耗性消費,經濟不景一樣可以錢搵錢。
買蚊型舖注意事項
-親身視察人流-

細價舖仔為投資舖市入門版,買家大部份為投資新手「小注怡情」,黃子華教路,買舖前一定要親身到現場視察環境及人流,如果附近吉舖處處,可能危機重重,相反,若人流強勁,即使現有租客不續租,日後再找租客亦不困難。這類環頭環尾舖仔租客大多是小本經營,如小食店、士多、洗衣店、文具店、車房等,如舖位有租客可留意店舖營運情況,計算其每日生意額,從而推算每月租金是否合理。

-留意僭建物-

「曾經見過一個舖位,竟然離譜到成個舖都是僭建出嚟,細心查看之下,原來只係一個天井位。」黃子華指出,有些業主會將僭建物當作部份舖位,令原本舖位面積看起來更大,常見做法是將整個貨架推出店面外兩呎,長期佔用部份路面,這種增大舖面三分一方法,有時亦難以即時察覺。由於僭建物非易於察覺,買家在買舖前應先向代理索取物業圖則,以核對舖位真實面積。另外,有關舖位業權亦可交由代理核實。

-小心估價不足-

黃子華稱,由於細舖面積太小關係,往往令成交呎價過高,例如一個 50方呎舖位,成交價 200萬元,呎價便高達 4萬元,故銀行未必估足價,若買家決定非買不可,應事先準備更多首期,以免失卻預算,不過,他提醒,通常銀行差額在一至兩成內仍算合理,若差價在兩成以上,則有可能業主開價過高。

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