2010年8月12日 星期四

林一鳴:為何政府不能控制樓價?

news.on.cc

【on.cc專訊】 東方產經「投資心理戰」專欄作者林一鳴:近期本港樓市屢創新高,多個屋苑樓價均超越97年的高位,很多小市民都希望政府可以出招,控制一下樓價的升幅,確保樓市健康平穩發展。筆者今期打算花一點篇幅,與大家分析政府可否控制樓價。

很多人覺得政府要控制樓價,就要從樓宇供應入手,進一步增加土地供應,以維持以市場主導的勾地表制度,在勾地表內指定數幅市區住宅用地,如未被成功勾出,政府會在未來2年因應情況安排作公開拍賣或招標。對於勾地的成效,筆者認為這只是「遠水難救近火」的招數,因為當一塊地皮從勾出到興建樓宇,一般要花上數年時間,試問怎能救到近火呢?這只好怪為甚麼在過去的數年,勾地是如此困難。今年「財爺」預期私人住宅新單位落成量只會有14,300個,而在未來3至4 年,也只預計約有53,000個私人住宅單位供應,是屬於偏低的數字。

還有一點更重要的,就是經濟已被房地產「綁架」。當房價不斷上升的過程中,既得利益者可享受龐大利益,政府可以靠賣地賺大錢,發展商亦得到豐厚利潤,但由於市民投放在供樓的錢愈來愈多,花在其他消費的錢就愈來愈少,加上租金亦會愈來愈貴,其他非地產企業的盈利就會轉移到業主及發展商,最後也當然增加了政府的財政收入。

由於土地拍賣及房地產的收入,已經變成政府收入的主要來源,使政府與地產發展商坐在同一條船之上:當樓價上升愈多,房地產炒家及發展商當然會賺大錢,但在過程中賺得最多的,卻是地方政府的財政收入。由於房地產的影響實在太大,政府知道若樓價下跌的話,必定會令本身的收入減少,所以就算明知樓市隱含尠巨大的泡沫成分,但為了保住今天的收入,根本就沒有其他方法。

早前政府會與港鐵及市建局磋商,分別就西鐵物業項目及市區重建項目提高中小型住宅單位的供應,但這些地點是位於元朗,與市區住宅的需求者並不屬於同一個市場。至於活化居屋第2市場的招數,筆者沒有多大的期望,雖然目前有超過30萬個居屋單位,但大部分都是自住用途,並不是政府說一聲「活化」,就可以變成市場的供應。

增加樓宇買賣印花稅稅率也是作用不大,例如在今年4月1日起,將2,000萬元以上的樓宇買賣印花稅稅率,由3.75%提高至4.25%,但炒得起2,000萬元以上樓宇的人,可能不會緊張只增加了0.5個百分點的印花稅,或是有辦法以公司名義避稅。

至於確保物業市場銷售及物業成交價格具透明度的措施,例如縮短發展商申報買賣合約的時限,要求發展商列出單位的實用面積呎價,以及採用合理模式訂定樓層數目,確保市民可以在一個公平及透明的環境下進行樓宇買賣,這點可以避免製造市場訊息混亂,但不可以令樓價停止上升。

最後一招是防止按揭信貸過度擴張,以免助長物業市場資產泡沫的形成。這招筆者就抱存很大的疑問,因為銀行間的按揭戰已經持續了10多年,也沒有辦法採取進一步的措施,加強對銀行減價推按揭的監管,難道現在還有新的招數嗎?

銀聯信託投資總監及投資樂園創辦人林一鳴

1 則留言:

  1. 政府要遏抑樓價, 辦法總比困難多, 只需宣佈每年興建四萬五個單位, 樓價必然應聲下挫, 誰曰:「遠水難救近火」? 為免過度打擊樓市, 政府當然不應實行八萬五或四萬五, 中庸之道是每年復興一萬所居屋及每年定期拍賣可供興建約二萬個單位的土地.

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