林一鳴：為何政府不能控制樓價？

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【on.cc專訊】 東方產經「投資心理戰」專欄作者林一鳴：近期本港樓市屢創新高，多個屋苑樓價均超越97年的高位，很多小市民都希望政府可以出招，控制一下樓價的升幅，確保樓市健康平穩發展。筆者今期打算花一點篇幅，與大家分析政府可否控制樓價。

很多人覺得政府要控制樓價，就要從樓宇供應入手，進一步增加土地供應，以維持以市場主導的勾地表制度，在勾地表內指定數幅市區住宅用地，如未被成功勾出，政府會在未來2年因應情況安排作公開拍賣或招標。對於勾地的成效，筆者認為這只是「遠水難救近火」的招數，因為當一塊地皮從勾出到興建樓宇，一般要花上數年時間，試問怎能救到近火呢？這只好怪為甚麼在過去的數年，勾地是如此困難。今年「財爺」預期私人住宅新單位落成量只會有14,300個，而在未來3至4 年，也只預計約有53,000個私人住宅單位供應，是屬於偏低的數字。

還有一點更重要的，就是經濟已被房地產「綁架」。當房價不斷上升的過程中，既得利益者可享受龐大利益，政府可以靠賣地賺大錢，發展商亦得到豐厚利潤，但由於市民投放在供樓的錢愈來愈多，花在其他消費的錢就愈來愈少，加上租金亦會愈來愈貴，其他非地產企業的盈利就會轉移到業主及發展商，最後也當然增加了政府的財政收入。

由於土地拍賣及房地產的收入，已經變成政府收入的主要來源，使政府與地產發展商坐在同一條船之上：當樓價上升愈多，房地產炒家及發展商當然會賺大錢，但在過程中賺得最多的，卻是地方政府的財政收入。由於房地產的影響實在太大，政府知道若樓價下跌的話，必定會令本身的收入減少，所以就算明知樓市隱含尠巨大的泡沫成分，但為了保住今天的收入，根本就沒有其他方法。

早前政府會與港鐵及市建局磋商，分別就西鐵物業項目及市區重建項目提高中小型住宅單位的供應，但這些地點是位於元朗，與市區住宅的需求者並不屬於同一個市場。至於活化居屋第2市場的招數，筆者沒有多大的期望，雖然目前有超過30萬個居屋單位，但大部分都是自住用途，並不是政府說一聲「活化」，就可以變成市場的供應。

增加樓宇買賣印花稅稅率也是作用不大，例如在今年4月1日起，將2,000萬元以上的樓宇買賣印花稅稅率，由3.75%提高至4.25%，但炒得起2,000萬元以上樓宇的人，可能不會緊張只增加了0.5個百分點的印花稅，或是有辦法以公司名義避稅。

至於確保物業市場銷售及物業成交價格具透明度的措施，例如縮短發展商申報買賣合約的時限，要求發展商列出單位的實用面積呎價，以及採用合理模式訂定樓層數目，確保市民可以在一個公平及透明的環境下進行樓宇買賣，這點可以避免製造市場訊息混亂，但不可以令樓價停止上升。

最後一招是防止按揭信貸過度擴張，以免助長物業市場資產泡沫的形成。這招筆者就抱存很大的疑問，因為銀行間的按揭戰已經持續了10多年，也沒有辦法採取進一步的措施，加強對銀行減價推按揭的監管，難道現在還有新的招數嗎？

銀聯信託投資總監及投資樂園創辦人林一鳴