2011年9月15日 星期四

現投資住宅 陸東﹕傻㗎!

本人還是不會入市買股票 !

hk.news.yahoo.com

【明報專訊】瑞銀外部顧問、Look's Asset Management Limited董事總經理兼投資總監陸東,其新書《繼續傲行》於昨日正式推出,當中約有30頁內容談及對香港地產和樓市的看法,他認為香港住宅樓價已偏高 和租金回報已跌至低水平,而樓宇供應會在2014年開始正常化,屆時利率可能回升,樓市將出現「危險時刻」。

陸東在本周一股市勁挫800多點時接受明報記者訪問,他表示﹕「現時買股票嘅值博率,可以講係我入行25年嚟最高,(值博率)肯定高過買樓同買債券。」

被問及現時是否仍值得買住宅樓投資,陸東劈頭一句﹕「傻㗎!」

2014年住宅供應趨正常 投資風險增

陸東指出,支持香港住宅樓價過去數年飈升,主要是低利率和低供應,但現時利率已跌無可跌,而土地供應也已漸漸增加,香港人的入息過去10年都沒有增長,樓價現在一定是「貴」,下跌風險一定增加。

不過,陸強調樓價雖有下跌和調整風險,但不是說會如1997年後的「大冧」,未來兩年可能會繼續「貴」,但論回報和風險,已不適合高追。他又指出, 過去20年數據顯示,香港的貨幣供應M1與樓價有密切關係,相關度高達92%,反映熱錢或內地資金流入,會推低息口,有利樓價,但如現在內地收緊銀根,若 情况持續,最終會影響香港的M1增長,內地資金撤回,屆時就算美國不加息,香港利率也會向上,不利地產投資。

不贊成沽售自住物業套現

雖然樓市風險在增加,他也不贊成將自住物業趁高沽出,並指曾和金管局前總裁任志剛飯聚,向其表示認同任的說法,在香港生活、工作,就是認同香港的前景,如此若有能力而不擁有自住物業,其實是「沽空」行為,非常危險!

陸東指出﹕「雖然樓市會調整,但現時和1997年前情况有極大不同,當時不少人是住一間,炒3間,現在卻是連自住的物業也不多借,買樓借貸比率低至 54%,即是說要樓價跌四成半,才會有負資產、銀主盤出現,所以就算樓價調整,也難以出現骨牌式效應,令到樓價重演97年後的跌六至七成。我自己就不會在 香港『零持有』物業。」他建議,若計劃長時間留在香港發展,能力所及,就算是屯門、深井,也盡可能擁有自住的物業。

股票息高流通性強 抵過收租

相 對香港樓市,陸東認為現時投資股市的值博率更高,以內銀股為例,不少大銀行只是6至7倍市盈率,股息率可高達5厘,而壞帳覆蓋率達200%,這些銀行是不 會「冧」的,相比之下,現時香港住宅收租回率可能只得2厘至3厘,還未扣除管理費、差餉、維修,而買豪宅的印花稅更高達樓價的3.75%,支出已高於一年 的租金回報!又以地產股為例,股價較資產有大折讓,遠勝一手盤的有溢價,而流通性強,又具分散投資功能,同樣是較買樓收租划算。

那又如何看內地樓市?陸東認為,內地樓市長線看升,但若要投資內地樓市,千萬不要期望如香港可由數十元一呎,升至一萬元,一來內地土地供應無限,不如香港的限制賣地,聯繫匯率和收入曾爆炸增長,加上貨幣政策不同,不宜以香港過去的故事,來簡單推測內地樓價會走相同的路。

明報記者 林可為 陸振球



20 則留言:

  1. 2012年龍年生肖紀念幣 (MACAU)



    http://portal.gov.mo/web/guest/info_detail?infoid=128970

    雖然唔靚,幸好我之前訂了 !

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  2. Gold market too??

    "現在在山頂,望落斷崖,心驚膽震,要到谷底尚遠,很難去估計斷崖多深? 但有排跌就是了。今次你唔化都要化了。"

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  3. 驚乜野呀 ?
    呢D波動就係想把新人趕走, 但舊人就已見慣了, 因為跌跌下又會升, 而下跌是買貨的好機會 ! 想儲貨就想佢跌多幾次唔好咁快升 ! 所以說過唔好買紙金紙銀 !
    信宋鴻兵啦 XDDD !

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  4. I also think that the gold/Silver may have big drop for a period of time. But now the chance has come and prepare to buy more at lower price. What we should do is to buy more gold or silver and balance our asset portfolio well. Then, enjoy the long-term upward trend for gold silver and can have good sleep every night.

    Tat

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  5. 對於我地呢d 打工仔就幾好啦

    呢幾日你跌一跌, 我又到出糧既時候

    又可以平平地入下貨

    想問下Lisa 姐有冇1/2安士既金幣推介???

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  6. 回Mirrorman,
    恒生美國鷹楊和澳洲袋鼠或中銀加拿大楓葉都可以 !

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  7. Hi Lisa, you seems to trust 宋鴻兵 alot. Can you share why?

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  8. 如LISA 姐講, 我應該現在買多D 澳幣及金......等佢哋升.

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  9. 回singwin,
    本人都同大家一樣只是一個平凡人, 又無水晶球, 所以投資須參考專家的意見, 而宋鴻兵的三本貨幣戰爭寫得好有理由 !
    在2000年時已有朋友叫買金, 而佢係開金舖的, 但我無買, 因為買咗歐元收息, 而佢都說歐元都好 ! 之後金價由250升去550 ! 2006年Jim Rogers 和王冠一都出來叫人買金, 說會見 2000 ! 在2004年我已把歐元沽出清曬手上的物業按揭, 而之後賺到的錢慢慢儲起, 所以在2006年開始可以慢慢儲實金, 在2010年開始買入實銀 !
    宋鴻兵本書說, 實銀的投資一定要看十年至十五年, 所以唔係短線投資, 買咗放一邊就是了 !

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  10. 回Amy,
    澳元都跌咗好多, 是分段買入的時候, 可以用來收息, 3-4%息, 好過好多投資 !

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  11. Hi Lisa, thanks for your sharing. I missed all those wonderful timing. I started buying physical after the 2008 crisis when I realized there is something wrong with the system. I guess every bug has his\her own story. It's all about 緣份.

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  12. 係, 投資成或敗是靠自身環境, 個人性格, 投資機遇和遇岩時勢 :)

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  13. 我仲記得金融海嘯 HKD 4.9 = AUD 1

    個時唔敢買.....驚佢再跌...

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  14. 回Mirrorman,
    我一路都有買賣澳元的, 2005年時都有買, 之後悶咗好耐先在2008年升去高位, 所以立即沽出, 而打後跌咗落來, 但再入市入得早, 所以愈跌愈買和無俾羅家聰嚇死, 守到今日有38%利潤, 雖然無金銀的爆炸性上升, 但起碼穩定有利息好過長揸死揸股票 !

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  15. Mirrorman,
    你會想儲金同澳元,我都係咁諗:)
    我剛將一份供左好10年股票基金取回,返來筆錢原本想用來買晒金,點知老公話千期唔好,又係一大堆金又無息,無現金流,佢真係講金又唔食得!於是分一半儲澳幣,有息,塞住佢把口:)
    今次澳元穿8,入貨機會來了,只要相信美元持續弱!
    咁澳元入貨單聲呀:)
    旺旺

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  16. I did bungee jump from 斷崖 3pm today.

    5 tael 9999 finally got it!

    Finished my dream
    9999 Canadian silver bar
    9999 5 tael gold bar

    I like the physical and the direct physical touching without barrier from plastic...

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