金槍不倒 樓價不跌之謎

蘋果日報

發展商轉軚與特首施政報告有莫大關係，對於實施買家印花稅（BSD）後三個月態度軟化，乃因明知鬥不過政府，為免節外生枝，觸怒政府再施辣招，但這只是公 眾的演繹，老樓卻認為今天以本地客為主的地產市場，既然未能吸引內地大款，就來個順水推舟，大家好下台。
樓價不跌、金槍不倒，萬變不離其宗。息口低，供應遠水難救近火以及看升者多過看跌，還有下列三項的觀察，引證了不跌之謎。

真正用家主導市場

（1）基本樓價上升因素不變，一直以來，低息、低供應和熱錢太多，使人們預期樓價升幅向上，今次是政府出手打擊炒家，官府多次強調不是打擊樓價，既然打擊 炒家，只是把炒家活躍程度大大減低，並未影響到真正用家的入市意欲，買家在選擇多了後比較利好因素不變，難有大跌的期望，只是把升幅減慢，增加他們入市的 機會，過去三周入市者分別以用家主導便可見一斑，這批有能力兼有需要的買家，按實際需要入市，量力而為。既然有入市行動，當然是評估樓市中長期走勢升多於 跌後的判斷。

（2） 出貨者為小部份對後市有保留或持貨過多的投資者，先止賺離場；相同道理，看升者多過看跌，早前成交量不多難以拖低樓價，過去兩周出貨者縱然調價最多一成仍 有承接，以及業主選擇撻定重售，售價更高過撻定前的價位，這表明樓市承接力強勁，成交量持續每周錄得升幅，使其他有意出貨的業主收窄減價，樓價自然亦會原 地踏步，待好友入市。

（3）隨着內地通脹回升，預期將影響到香港通脹率，尤其是衣食行的漲幅刺激了樓價租金，市民為防資產貶值，買樓收租抗通脹仍然是最直接的方法，每月租金可抵銷供樓支出，還遠高於把現款存入銀行得不足一厘的利息，相對下收租客仍對買樓誘因未改變。
利好因素多於利淡因素，如以現時情況不變，樓價爆升可期。


劉兆昌
資深地產傳媒人