資金轉投美英日房地產市場

Smart Money 流向還是首選實物資產如: 物業、實金、實銀 !

文匯報

康宏投資研究部環球市場高級分析員 葉澤恒 

　雖然美國聯儲局可能在今年稍後時間退市，以及歐元區經濟持續疲弱，但兩地利率持續低企，有利物業投資前景。另一方面，亞洲及新興市場的物業價格，自金融海嘯以來持續上升，不少國家或地區的物業市場已出現過熱的情況，相關政府已推出措施，以壓抑樓價上 升。在這情況下，資金出現了東向西移的情況，而歐美股市及房地產市場最能受惠。

亞洲企業大舉購美商廈 

　據媒體報道指，美國的商廈物業及英國倫敦住宅，自金融海嘯後復甦勢頭強勁。除了個體戶的參與外，近年亦多了不少亞洲企業，購買歐美的房地產。當中以SOHO中國行政總裁張欣聯同巴西財團，動用14億美元購入通用汽車大樓的四成股權連債務。預料交易後， 大廈的估值達34億美元，較五年前高大約兩成。

　亞洲資金投資當地商廈，今年以來保持活躍勢頭。今年上半年已達到19億美元，較去年同期的5.5 億美元，升了超過兩倍。另外，由於交易金額少於250萬美元的交易不用記錄，加上不少亞洲資金與美資合作，向第三方進行收購，以及無法取得投資移民計劃的資金流向紀錄，故實際的金額可能較目前估計更多。 

　至於歐洲方面，當中以倫敦的住宅最受投資者留意。在英倫銀行推出量寬及政府大力干預樓市，以及英鎊匯價持續下跌的情況下，資金流入英國樓市不絕。據當地網上經紀Rightmove表示，放盤的物業平均價格已出現連番破頂的情況。報告指，當地物業放盤的平均價格已連升七個月。本月升了0.3%，至25.37萬英鎊，創出新高紀錄。當中，倫敦的放盤價格更按年升12%，至平均價格51.5萬英鎊。 

英國住宅價格大幅抽升 

　英國政府自推出了幫你買樓(Help to Buy)計劃以來，任何價格60萬鎊以下新建住屋申請資助後，當地樓價持續上升。同時，英鎊匯價自金融海嘯後大幅貶值，亦令海外投資者在購買英國房地產時，變相獲得更多優惠。因此，英國樓市的吸引力亦因此增加。

日圓跌資金湧樓市保值 

　日本樓市自當地央行推出無限量化寬鬆後，的確見當地樓市有改善。據仲量聯行指出，今年首六個月的日本房地產投資按年急增85%，到2兆日圓。半年的投資金額已超越去年全年的投資金額(1兆9,839億日圓)。若以美元計價看，今年上半年日本房地產投資金額較去年同期增加50%至209億美元。期內升幅遠高於美國的9%、澳洲的10%、英國的4%，以及德國的43%。

　因此，預料資金將流向美英日的樓市，料對這三個地區的樓市表現有幫助。　

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