中環黃金地十舖一空 專家：泡沫爆破先兆

蘋果日報

【本報訊】繁華中環，寸土貴過金。《爽報》記者過去一個月視察發現，中環地舖空置率高，每條街至少有兩間空置地舖，擺花街甚至多達10間，最長空置一年， 市場消息估計，租金叫價過高及零售業增長放緩兩大因素，導致中環地舖空置率高至約一成。有經濟學家認為，這是泡沫爆破的先兆；地產學者則分析，未來兩季中環空置率會再上升，租金或會回落。　記者：洪藹婷　攝影：李家希、鄧振權

《爽報》記者過去一個月在中環視察，眼見荷李活道、鴨巴甸街、嘉咸街和卑利街各約有三間吉舖，而士丹利街、歌賦街及擺花街則有四間，但一名地產經紀透露， 擺花街現時其實多達10間舖放租，而個多月前更不止此數，其中空置最久的是26號及28號舖位，各1,400方呎，放足一年，「因為個業主叫高過市價，譬如可能市價15萬租，佢叫咗20萬，嗰幾間係謝霆鋒嘅」。截稿前26號舖位剛租出，但28號叫價19萬，仍然丟空。

辣招遏短炒　業主紛坐艇

該經紀估算，目前中環地舖空置率達8%至10%。租金方面，第一太平戴維斯回覆本報，中環優質街舖今年首季租金增長1.4%，最貴要數皇后大道中的前 H&M舖位，消息指以往月租650萬元，最終被ZARA以千萬租金搶走，升幅逾五成。H&M回覆本報，不評論任何租金問題，但強調不會放棄中環市場。上環先施早前結業，傳言H&M曾經看中此位置，但結果因租金過高談不攏，惟H&M不願回應此事。

一線舖位租金高位企硬，名牌搶舖戰轉至二線舖位，有地產經紀指：「因為皇后大道中租金一路係咁貴，所以一線尾牌子一路逼到上去蘭桂坊。」本來主打飲食的蘭桂坊，附近多了澳洲休閒服裝品牌Cotton On外，意大利站旁的舖位亦已丟空多時，「以我所知，佢想連埋意大利站一次過租畀一個大品牌（賣名牌袋）」。經紀又表示，Polo Ralph Lauren和Agnes b.入主歌賦街後，整條街轉型為高檔路線，屹立中環62年的牛記茶室也被逼遷。
人流較多的二線舖位如威靈頓街近德己立街一段，新約租金漲三、四成。中環扶手電梯旁的閣麟街有間髮廊，業主叫價過30萬，租客選擇不續租，租了旁邊20多萬的舖，經紀笑言：「做salon做到咁富貴！」
業主獅子大口，原因是高價買入，為了維持較高回報率，所以調高租金。不過自從政府推出「3D」辣招，商舖短炒受打擊，不少炒家被逼坐艇。

零售業放緩　旺區回報低

地產學者、房屋發展研究中心研究員姚松炎認為，中環舖位空置，另一原因或與零售業增長放緩有關，按統計處數據，最新7月份零售數據按年僅增長9.5%，相比兩年前，連續十幾個月雙位數字升幅，「其實放緩得好快」。受零售業影響的遊客區同樣出現空置率高的情況，例如銅鑼灣波斯富街現有四間地舖放租。姚分析， 中環是核心區，但舖位回報率只約兩厘，「有班人其實接咗火棒，即係以好高價錢買入，但回報率低過兩厘」。據知這班業主在零售業放緩時租出舖位，租金不降反加，像H&M被人抬高租金搶舖的例子不多，更多舖位變成空置。
據姚預計，未來中環舖位的空置率仍會明顯上升，尤其當零售金額增長低於通脹時，二線舖位業主只有兩條路走，繼續丟空或租金回落，因租客預期零售業無增長，會選擇不續租，租金因而有下調壓力。
對於有舖位空置一年，經濟學家關焯照認為「不能持續」，是泡沫爆破的「凶兆」，率先冧價的通常是最頂級的一線位，再到二線位，如此產生骨牌效應；整體而言，跌幅預料和豪宅相近，一跌就跌三、四成。
另外，關焯照認為中環甲級寫字樓與本港豪宅情況一樣「死硬」，「依家根本香港成個樓市都係泡沫！」而爆破的基本因素就是不能持續，「唔能夠持續代表乜嘢 呢？嗰啲人租唔起，租唔起一定空置率高……依家回報率完全唔合邏輯咁低，去買美國債券都有四厘，隨時高過買個甲級寫字樓租出去」。
關續稱，倫敦、紐約的租金也高，但那些城市有其他產業支持，中環卻是靠奢侈品需求支撐，但內地實行打貪腐，買名貴禮品動輒被查，「隻錶咁大，俾人影咗相都大件事」。