日本政府或推動房地產改革

只有不怕輸的人, 才會投資日本樓市 !

文匯報

康宏投資研究部環球市場高級分析員 葉澤恆 

自上世紀九十年代，日本的高風險資產泡沫爆破。由安倍晉三上台後，當地政府已提出不同方法，以刺激經濟增長。由要求央行推出量寬措施，到提出財政刺激政策後，似乎當地又開始有下滑的跡象。去年第三季經濟增長只有1.1%，令投資者憂慮當地經濟前景。 

日本政府打算於今年4月起，上調銷售稅稅率，但仍未決定上調百分比。即使上調比重是高是低，預料對當地零售業將會帶來負面影響。在這情況下，投資者已預期，日本央行可能於今年首季尾或4月初，加碼量寬金額，以刺激經濟。 

靠量寬政策非長遠方法 

惟單靠貨幣政策，亦非萬全之策。因為一旦日本央行加碼量寬金額，預料日圓匯價無可避免受壓。若日圓沽 壓持續，可能令海外投資者進一步把資金調離日本國債，令十年期國債息率有機會再度抽升。日本債務佔國內生產總值比重高達250%。一旦債息抽升，日本政府 可能連償還利息亦會出現困難，故日本政府及央行亦深明量寬政策，非長遠拯救日本經濟的方法。 

改善都市規劃吸引外資

因此，近日有消息指，日本政府有意放寬安倍經濟學試驗特區的營建法則。據日本經濟特區經濟顧問表示， 當地市中心的房地產價格，可能在安倍政府公布計劃後上升，預料將會為經濟帶來一定的刺激作用。日本政府有意在指定的區域，放寬商業區興建住宅的管制，希望 藉此改善都市規劃，令城市能吸引更多海外公司進駐。據一些地產公司的估計，東京每平方呎的房價約12萬日圓，遠較香港及新加坡為低。日本去年第三季的全國 住宅樓價，較1997年高峰期比較下跌51%。 

另外，據日本不動產研究所去年12月公布的調查顯示，去年11月日本東京首都圈住宅大樓新增銷售量， 按年上升22.3%至5,006間，是連續第七個月上升，遠較市場預期的4,500間為多。另外，該研究所亦預期，去年12月東京首都圈住宅大樓新增銷售 量將達到8,000間，按年上升3%。 

冀推升樓價增經濟活力 

在目前日圓下跌，可能令匯兌出現損失的情況下，日本的投資者除了投資當地股市外，可能會買入日本的物 業，作為投資的一部分。日本政府的計劃，目標在於令城市內的住宅量增加。這不但可以帶動人流上的增長，而且亦會令城市內的經濟活力加強。此外，日圓貶值亦 可能引發通脹，故日本投資者亦可能購買物業，以對沖日本通脹上升的壓力。由此可見，日本政府有意透過房地產價格的推升，作為下一步推動經濟的策略。

■題為 編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。