2014年8月17日 星期日

八大專家為樓市把脈 教追揸沽策略

蘋果日報

這邊廂中原城市領先指數(CCL)再創新高,那邊廂政府官員不停重複樓市風險極大的言論,夾在中間的市民,無論有樓冇樓,都變得精神分裂。今期「投資導 航」特意請來多位重量級學者、專家、炒家,為發高燒的樓市把脈,希望可幫助大家部署追揸沽策略。 

【狂加息才大跌市】

著名財經專欄作家曹仁超:「樓價升幅有限,但大跌風險微。大跌市須兩大條件,第一是加息,而且達5厘或以上,但到時美債務成本將難以負擔,即是香港樓市未 死,美國已先死,不信可見的將來息口會加至5厘;第二是供應大於需求,但目前政府收地反對聲音大,加上用家需求高,供應到位幾近不可能。」

【上車客不應等跌】

大學教授曾淵滄:「樓市下挫還待加息及息口上調步伐,但這最快也是明年的事,今年未是時候大跌。以炒家角度出發,目前不宜入市,因升幅已不足以彌補辣招的 稅務成本,應等大冧市才買貨;相反樓市無大升又無大跌之際,入市的是有能力供樓的用家,因一住十幾廿年升跌無所謂,上車客從來不應該等。」

【冇條件唔好入市】

中原集團創辦人施永青:「如果因為樓價貴而上唔到車,證明係未夠條件,就唔好勉強,要量力而為。預計政府辣招繼續有效,近期樓市回勇,主要係情緒轉好主 導,但相信只會維持一段時間。發展商投地出手低,意味唔睇好樓市,之前買貴地的發展商,都唔會打守勢波,寧願早賣早着,這將會遏制樓價升勢;中港經濟未來 前景,亦會影響樓價走勢。」

【年底前料加按息】

施羅德投資管理(香港)副董事長雷賢達:「近日大型發展商買地未見出手,取態審慎。新樓單位越來越細,及官員頻預警,均為樓市臨近水尾預兆,未來兩至三年 下跌機會大過升。目前政府只從銀行穩健角度憂慮樓市風險,但樓市調整或最先反映在細單位,應冷卻用家恐慌式入市情緒,年底前有必要加按息至3厘。」

【高樓價累CY民望】

資深投資者陳清白:「香港樓價新高,意味特首梁振英民望插水,所以兩者其實是掛鈎。不夠膽給建議未上車的市民,以免樓市再升又被鬧,但個人而言不信樓市會 再升。CCL不停創新高,但長和系主席李嘉誠也不投地,你信樓價指數定李嘉誠?樓市現時畸形,如果再阻不了升勢,不排除政府會再出招遏樓價。」

【港府政策增風險】

Bricks& Mortar主席兼總裁王震宇:「從香港基本因素分析,看不到樓市會大波動,即使加息壓力亦是建基於強勁經濟的前提,其實又是好消息,因此樓價應有力升。 惟現時樓市受限於政府,升一成梁振英會打壓,跌一成又會放鬆手,根本看不到走勢,倘政策出錯隨時觸發非理性大升大跌,投資者不宜冒險入市。」

【最多下跌達五成】

交銀香港分行首席經濟及策略師羅家聰:「樓價三數季後肯定平過現在,相信最大推低樓價的因素是儲局表明加息。訊號一出,將影響全球資金流向,以香港樓市的 昂貴程度必首當其衝。預計今次樓市跌浪可達四五年,跌幅達五成,回試2009年水平。未上車的市民,除非非買不可,否則應等平先入市,只有炒家才越貴越 追。」

【今年料再漲5%】

資深投資者林一鳴:「去年底已估樓市破頂,現再估計今年升勢未完,主要是靠市場信心推高,惟漲幅收窄至5%。樓市得以高位企硬,全賴政府辣招令過去兩年二 手供應劇減,加上政府出招前炒家只佔約一成,只影響小部份買樓需求,再者早兩三年因樓市升勢過急而累積的巨大需求,樓市沒有掉頭下跌的條件。」

大行紛轉軚 睇跌變睇升

【掀升級潮】
樓市瘋炒,去年睇淡本港樓市的大行,終於按捺不住,轉軚變睇好,帶來一陣升級潮。
以大摩為例,該行來一個180度華麗轉身,之前預測樓市跌一成,改為預料樓市於2014及2015年各升5%。 

大摩:利率風險有限

大摩認為本港樓市2014年將會複製2012年情況,恒生地產指數會跑贏恒生指數,主要受樓價上升及利率風險有限所帶動。
事實上,多間大行相繼於6至7月轉軚。花旗指出,中小型物業價格已走出谷底,該行由原先估計今年樓價跌一成,調整為持平;而市場普遍預期樓價至2015年底,有兩至三成跌幅,令樓市有上升空間,不過,相信豪宅仍會跌5%至一成。
另一大行大和亦將本港今年住宅樓價預測,亦由原來跌5%,改為升3%,今年豪宅樓價預測,由原來跌一成調整至跌半成。摩通亦建議全線增持主要地產股。事實上,今年地產股普遍有兩至三成升幅,明顯跑贏大市。
不過,部份淡友仍未表態,例如德銀早前預測樓市從高位回落五成,及巴克萊指2015年底前跌最少三成,至今看法未變。

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