2015年2月10日 星期二

爆煲危機:逾萬個四按「炸彈盤」遺禍樓市

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大價樓「按上按」情況極普遍,市場甚至錄得「九按」、「十按」個案。不過,隨着樓市愈來愈熾烈,同時非銀行附屬財務公司不受金管局監管,加按情況蔓延至細價樓,樓市「大好友」、資深投資者湯文亮突「轉軚」,直言不少細樓價業主向財務公司借入「三按」、「四按」,推算市場最少有多達1.2萬個「四按」物業, 直言是個火藥庫,預警細價樓最快三個月「爆煲」。

管理總市值逾二百億元物業的紀惠集團,其行政總裁湯文亮於網誌上表示,政府對細價樓狂飆 一籌莫展,直言現時每家財務公司最少有10個「四按」物業,以1,200家財務公司來推算,即全港最少有1.2萬個「四按」物業,形容這是一個火藥庫,預警這個危機一定會爆發,快則三個月,慢則六個月,若政府管制財務公司,危機會立刻出現。

湯氏接受東網訪問時說:「我不是悲觀,只是不想見到細價樓準業主做炮灰。」現時的確不適合買入細價樓,如果政府管制財務公司,細價樓一個月內就會下跌一成。他解釋,現時買細價樓的人是恐懼、不是貪婪,恐懼比貪婪更容易令人失去理智,所以細價樓飆升。他又說,現時不少物業因不受金管局監管,業主不停加按又加按,有些更做到「四按」,其實借款人根本無力還 錢。

湯文亮向來被視為樓市「大好友」,即使當年政府出招壓抑樓市,包括徵收特別印花稅及收緊按揭貸款,2012年初,十個人有九個人看淡樓市,他堅持樓價會有一成漲幅,結果如他所說,全年樓價錄得逾兩成漲幅;即使去年初,市場看淡樓價,他卻說沒有突如其來的供應量,樓價不會大跌。

有「白旋風」之稱的資深投資者陳清白表示,早兩年前依然低水的細價樓「無得輸」,但現時細價樓價相當高,明顯較以往危險,惟不敢斷言會否爆煲。不過,若細價樓「爆煲」,中高價物業難倖免。

分析員均認同本港樓市存在危機。交銀香港首席經濟及策略師羅家聰指出,樓價如果無升幅,肩負三、四按的業主在缺乏財富效應下,支付按息將變得吃力,或觸發違約危機。他又認為,樓價大跌,必然由近年價格「升得最癲」的中小型單位開始,預計未來一年內樓價會升10至20%後見頂,之後進入下跌周期,樓價或由高位 下調約50%,下跌期或持續數年。

Brick and Mortar分析員王震宇稱,樓市今年最大的風險是歐債危機爆煲,但本地多項基本因素都都相當健全。反觀歐洲、日本的量化寬鬆,以至中國的寬鬆貨幣政策, 都令大量資金流入本港,加上美元升值強勁,美國本土反而有大通縮壓力,今年加息無望,低息環境持續;故他認為,只要港府不再出「辣招」,今年樓價仍有望上 升20%。

事實上,近年不少「按完再按」物業淪為銀主盤,美聯(01200) 黎鎮彰表示,御龍山10座中層A室,實用面積1,227方呎,剛獲外區換樓買家以1,823萬元買入,實用呎價約14,857元。土地註冊處資料顯示,該物業原業主於2010年以約1,670萬元購入,曾承造最少四次按揭,除第一次按揭外,其餘三次均由財務公司或私人名義承按。

荔枝角美孚新邨近期連環有兩個銀主盤,包括4期百老滙街107號中層單位,銀主開價850萬元。土地註冊處資料顯示,該單位近年向財務公司承造二按。

不過,最誇張應該是九龍站君臨天下及九龍城豪門,君臨天下1座一個中層單位,曾承造按揭多達九次,豪門一個中層銀主單位,竟是一個「十按」盤,銀主最終以928萬元售出。

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