2015年2月9日 星期一

萬三伙細樓應市 入市恐接火棒

文匯報

香港文匯報訊 (記者 顏倫樂)

細價樓成交呎價連環破頂,上月初沙田一個兩百呎細戶呎價近萬六,人們尚未反應過來之際,近日再爆黃大仙鳳德鸷一間百五呎迷你公屋,呎價竟然突破萬二,樓價 彈升速度之快超乎想像。有學者直言,在政府銳意增加供應中小型單位,以及美加息周期逼近之際,現時入市猶如「接火棒」。本報細查資料,發現去年至今政府一 共推出至少20幅可建中細戶的地盤,提供1.27萬伙,佔全年供應逾6成,市場消化能力存疑,置業人士入市真要「諗一諗」。
細價樓造價上月瘋狂攀升,不止補價公屋單位遭瘋搶,這股全城瘋搶盤風潮原來已經傳染全城,令人憂心是 爆煲前的最後瘋狂。記者到上車盤為主的屯門區走一趟,發現放盤急速下降之外,二手業主開價更如「海鮮價」,臨場加幅接近10%,即使無法睇樓的連租約放盤,由於開價相對較「吉屋」為平,竟也獲用家「不看樓即買」,寧等租約完畢後再自住,甚至經常出現數組買家搶盤現象,而高層、景觀較優質的放盤已至一盤難 求的境地,尉為奇觀。

用家急不及待搶買租盤

城大建築科技學部高級講師潘永祥接受本報訪問時直指,現時入市如同「接火棒」,更擔心樓市會出現類似 97年的情形,年輕人耗盡積蓄去買樓,甚至連父母的退休金、「棺材本」亦投放進去。他認為,若真有自住需求而須於現階段置業,亦一定要視乎本身的能力,衡量入市風險,確保自己「供得起」,即使日後樓價下跌,物業成為負資產,仍要有財力去供樓。
潘永祥預料,這股搶細盤熱潮上半年可能仍會持續一段時間,樓價有機會再升5%,主要因為用家需求大。 他說:「每當經濟環境好,小市民就會想置業,或分支(家庭)出來買多個單位。」但他提醒必須留意下半年房屋供應量增多,新一份《施政報告》亦提及未來5年 私樓平均每年落成量約1.46萬伙,合計7.3萬個單位落成投入市場,對租金將造成壓力,樓價將被影響而受壓。

發展商主動增建細價盤

事實上,若有留意地產新聞的讀者,不難留意去年發展商經常掛在口邊的一句話:「現時是用家主導市場, 項目會主力興建細單位。」甚至去年中官方機構市建局觀塘市中心重建地盤招標時,亦因為項目未能建細單位而「流標」。政府賣官地時所設的「限量」(政府在賣 地條款中加入至少要建單位數目的地皮)條件,其實已屬「多此一舉」,因為發展商最後擬建的單位數量,都超出限量的要求甚多。
按目前已公布增建細單位的地產商中,以宏安最為進取,該公司去年一共買入3幅限量地皮,原本要求最少 670伙,但宏安最終計劃興建1,250伙,較原要求多建約87%。統計去年至今,包括港鐵、市建局等在內,政府一共推出至少20幅可建中細戶的地盤,提 供1.27萬伙,佔全年供應逾6成,這還未計算逐步增加的公營房屋供應,最終市場能否吸納存疑。

學者料樓價明年回落5% 

潘永祥預期,下半年樓市升幅勢必放慢。但他指出,美國下半年就算加息,但要觀察效果,預料加幅未必多,故推測下半年走勢會趨於平穩,全年樓價料升5%。惟2016年踏入加息周期,他則相對看淡,預測明年樓市會「打回原形」,樓價掉頭回落5至10%。

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