2015年8月20日 星期四

今日港股明日港樓(周沖)

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周三,A股又上演神經刀,先插5%後倒升1%,看來上證3500點幾牢不可破,惟一旦觸及4000點便沽盤如雲,A股只能3500至4000點上落。港股則 未受惠A股回勇,繼續大跌307點至23167點,市場氣氛跌至低谷,估計23000點好快失守,若從圖表推測,一旦恒生指數跌穿7月初低位22837 點,下一個支持點很可能係考驗去年12月的低位22530點。

周沖近日收到不少讀者電郵,詢問大盤及個股的看法,昨拙文已寫出對大盤的睇法,及列出不同個股不同的處理方法,希望讀者能領會,在此不贅。今日周沖想同大家分享一下對香港樓市的看法,可總結出「遲買有著數」。

香港樓市自03年起已連升了12年,除了2008年底至2009年初幾個月受金融海嘯拖累而短暫下跌,基本上呢12年入市買樓的都賺錢,惟周沖覺得樓市泡沬已愈吹愈大,有意入市的要三思。周沖認為影響樓市最大的原因係租金,大家可從呢方面諗下。

自08年美國推出量化寬鬆貨幣政策,熱錢湧向全球,港樓供息低至1至2息,加上銀行盡情放水,刺激港樓不但升穿1997年水平,連深水埗單幢新樓呎價都動輒2萬元,貴得令人咋舌。港樓咁升法,其實係租金因素在背後主宰。

以鰂魚測南豐新邨一個實用面積390呎兩房單位為例,2008年初市價約200萬,月租約1萬元,當年銀行最優惠利率(即P)為8%,供樓利息多數為P減3 %即5%,物業貸款可借70%。以南豐新邨單位為例,借70%貸款分20年還,息率為5%,月供為9239元,與當時的租金相若。不過,9239元供款 中,每月償還本金約3500元,利息開支則約5800元,即是說,買家只需支付了60萬首期便可每月實質畀5800元,便可租住市租1萬元的樓,買樓的確筍過租樓。當時銀行存息為零,所以本金部分供樓實質冇損失。

呢個單位現價已升值至約600萬,月租則漲至約 16000元,由於目前銀行只能借60%貸款,買家需支付240萬元首期,同樣分20年還款及現息率為2.5%,月供約19000元(11500元為本 金,7500元為利息),表面上利息開支平過租樓,不過若由過去20年平均供款利率5%計,供款便由目前的19000元升至23758元(8758元本 金,利息15000元),那麼便出現供樓利息支出與租金相若情況。留意,日後若利率上升,銀行存息便會上升,屆時本金便有機會成本,供樓未必係最著數 。

九倉(004)上半年盈利下跌40%及旺角銅鑼灣到處吉舖,租金下跌趨勢已成,若供樓利息與租金差不多,周沖估計很多年輕人會選擇租樓住。當近年單幢新樓紛 紛被包裝成「豪宅」出售時,周沖想起97年樓市狂潮時路過銅鑼灣世貿中心,見到幾百人打晒蛇餅輪買青衣灝灣的狂潮,之後樓價大插該盤被謔稱為「浩劫灣」, 相信當年心急上車的業主百般滋味在心頭。

目前的樓價儼如今年4,5月時被炒高逾百億市值的垃圾股,一旦瘋狂派對結束,股價自然打回原形。港樓癲了10幾年,一旦利率正常化及熱錢撤退,租金下跌樓價下跌的殺傷力不亞於港股,所以目前想上車的讀者值得深思。

利益申報,周沖持有一個自住單位,仍有6年才供滿。
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