周三，A股又上演神經刀，先插5%後倒升1%，看來上證3500點幾牢不可破，惟一旦觸及4000點便沽盤如雲，A股只能3500至4000點上落。港股則
未受惠A股回勇，繼續大跌307點至23167點，市場氣氛跌至低谷，估計23000點好快失守，若從圖表推測，一旦恒生指數跌穿7月初低位22837
點，下一個支持點很可能係考驗去年12月的低位22530點。
周沖近日收到不少讀者電郵，詢問大盤及個股的看法，昨拙文已寫出對大盤的睇法，及列出不同個股不同的處理方法，希望讀者能領會，在此不贅。今日周沖想同大家分享一下對香港樓市的看法，可總結出「遲買有著數」。
香港樓市自03年起已連升了12年，除了2008年底至2009年初幾個月受金融海嘯拖累而短暫下跌，基本上呢12年入市買樓的都賺錢，惟周沖覺得樓市泡沬已愈吹愈大，有意入市的要三思。周沖認為影響樓市最大的原因係租金，大家可從呢方面諗下。
自08年美國推出量化寬鬆貨幣政策，熱錢湧向全球，港樓供息低至1至2息，加上銀行盡情放水，刺激港樓不但升穿1997年水平，連深水埗單幢新樓呎價都動輒2萬元，貴得令人咋舌。港樓咁升法，其實係租金因素在背後主宰。
以鰂魚測南豐新邨一個實用面積390呎兩房單位為例，2008年初市價約200萬，月租約1萬元，當年銀行最優惠利率(即P)為8%，供樓利息多數為P減3 %即5%，物業貸款可借70%。以南豐新邨單位為例，借70%貸款分20年還，息率為5%，月供為9239元，與當時的租金相若。不過，9239元供款 中，每月償還本金約3500元，利息開支則約5800元，即是說，買家只需支付了60萬首期便可每月實質畀5800元，便可租住市租1萬元的樓，買樓的確筍過租樓。當時銀行存息為零，所以本金部分供樓實質冇損失。
呢個單位現價已升值至約600萬，月租則漲至約 16000元，由於目前銀行只能借60%貸款，買家需支付240萬元首期，同樣分20年還款及現息率為2.5%，月供約19000元(11500元為本 金，7500元為利息)，表面上利息開支平過租樓，不過若由過去20年平均供款利率5%計，供款便由目前的19000元升至23758元(8758元本 金，利息15000元)，那麼便出現供樓利息支出與租金相若情況。留意，日後若利率上升，銀行存息便會上升，屆時本金便有機會成本，供樓未必係最著數 。
九倉(004)上半年盈利下跌40%及旺角銅鑼灣到處吉舖，租金下跌趨勢已成，若供樓利息與租金差不多，周沖估計很多年輕人會選擇租樓住。當近年單幢新樓紛 紛被包裝成「豪宅」出售時，周沖想起97年樓市狂潮時路過銅鑼灣世貿中心，見到幾百人打晒蛇餅輪買青衣灝灣的狂潮，之後樓價大插該盤被謔稱為「浩劫灣」， 相信當年心急上車的業主百般滋味在心頭。
目前的樓價儼如今年4，5月時被炒高逾百億市值的垃圾股，一旦瘋狂派對結束，股價自然打回原形。港樓癲了10幾年，一旦利率正常化及熱錢撤退，租金下跌樓價下跌的殺傷力不亞於港股，所以目前想上車的讀者值得深思。
利益申報，周沖持有一個自住單位，仍有6年才供滿。
chowchung123@yahoo.com.hk
周沖近日收到不少讀者電郵，詢問大盤及個股的看法，昨拙文已寫出對大盤的睇法，及列出不同個股不同的處理方法，希望讀者能領會，在此不贅。今日周沖想同大家分享一下對香港樓市的看法，可總結出「遲買有著數」。
香港樓市自03年起已連升了12年，除了2008年底至2009年初幾個月受金融海嘯拖累而短暫下跌，基本上呢12年入市買樓的都賺錢，惟周沖覺得樓市泡沬已愈吹愈大，有意入市的要三思。周沖認為影響樓市最大的原因係租金，大家可從呢方面諗下。
自08年美國推出量化寬鬆貨幣政策，熱錢湧向全球，港樓供息低至1至2息，加上銀行盡情放水，刺激港樓不但升穿1997年水平，連深水埗單幢新樓呎價都動輒2萬元，貴得令人咋舌。港樓咁升法，其實係租金因素在背後主宰。
以鰂魚測南豐新邨一個實用面積390呎兩房單位為例，2008年初市價約200萬，月租約1萬元，當年銀行最優惠利率(即P)為8%，供樓利息多數為P減3 %即5%，物業貸款可借70%。以南豐新邨單位為例，借70%貸款分20年還，息率為5%，月供為9239元，與當時的租金相若。不過，9239元供款 中，每月償還本金約3500元，利息開支則約5800元，即是說，買家只需支付了60萬首期便可每月實質畀5800元，便可租住市租1萬元的樓，買樓的確筍過租樓。當時銀行存息為零，所以本金部分供樓實質冇損失。
呢個單位現價已升值至約600萬，月租則漲至約 16000元，由於目前銀行只能借60%貸款，買家需支付240萬元首期，同樣分20年還款及現息率為2.5%，月供約19000元(11500元為本 金，7500元為利息)，表面上利息開支平過租樓，不過若由過去20年平均供款利率5%計，供款便由目前的19000元升至23758元(8758元本 金，利息15000元)，那麼便出現供樓利息支出與租金相若情況。留意，日後若利率上升，銀行存息便會上升，屆時本金便有機會成本，供樓未必係最著數 。
九倉(004)上半年盈利下跌40%及旺角銅鑼灣到處吉舖，租金下跌趨勢已成，若供樓利息與租金差不多，周沖估計很多年輕人會選擇租樓住。當近年單幢新樓紛 紛被包裝成「豪宅」出售時，周沖想起97年樓市狂潮時路過銅鑼灣世貿中心，見到幾百人打晒蛇餅輪買青衣灝灣的狂潮，之後樓價大插該盤被謔稱為「浩劫灣」， 相信當年心急上車的業主百般滋味在心頭。
目前的樓價儼如今年4，5月時被炒高逾百億市值的垃圾股，一旦瘋狂派對結束，股價自然打回原形。港樓癲了10幾年，一旦利率正常化及熱錢撤退，租金下跌樓價下跌的殺傷力不亞於港股，所以目前想上車的讀者值得深思。
利益申報，周沖持有一個自住單位，仍有6年才供滿。
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