華爾街日報：聯儲加息 港地產泡沫畫句號

金精火眼, 睇實樓價走勢 !

on.cc東網專訊

【on.cc東網專訊】 受借貸成本處於歷史低位提振，在過去7年中，香港樓價漲幅超過150%。在美聯儲準備上調利率之際，地球另一端的一個資產類別將受到衝擊，那就是香港的地產。

華爾街日報評論稱，在過去的七年中，香港樓市漲幅超過150%；在此期間，大多數分析師幾乎已經放棄了試圖將樓價與任何基本面指標匹配的嘗試。我們知道的是香港樓價上漲背後有兩個主要推動力，分別來自美國和中國大陸。

得益於盯住美元的聯繫匯率制，香港將基準利率維持在低位；與此同時，其本地生產總值(GDP)在大陸強勁需求的提振下曾持續增長。但現在這兩個因素似乎要發生逆轉。美聯儲9年來的首次加息只是時間早晚的問題，另一方面，隨著經濟的放緩中國大陸的需求在下滑。其影響已經波及香港零售業，地產可能就是下一個受衝擊的目標。

業內正在形成一個共識，那就是香港樓市目前處於一個轉折點上；10月份住宅成交降至19個月低點，並且上周香港政府一幅地塊流拍，所有九份標書的競價金額均低於保留價格。分析師也預計香港地產牛市臨近尾聲。

傑富瑞(Jefferies)成為最新一家預計牛市行情即將結束的投行，該機構預計香港住宅價格將下跌30%，樓市將進入一個新常態。預示房價將下跌的另一個指標是地產開發商股的疲軟表現，目前這類股票已經跌回2011年的水平。不過，考慮到近年來香港房價非同一般的超大彈性，很多人都對香港樓市即將窮途末路的預測持謹慎態度。

儘管估值偏高，且港府也出台了各種打壓樓價的措施，但香港地產市場依然不斷走高。眼下的難題不僅僅是香港樓市現在是否開始走下坡路，而是在攀爬到這個高度後將直落多少的問題。換句話說，香港樓市的走低是可控的，還是會像亞洲金融危機時那樣暴跌60%？

到目前為止，事實證明那些試圖把房價和買不起房的限制因素聯繫在一起的做法都是徒勞的。早在2012年8月，巴克萊就提醒說要小心對待香港樓市。巴克萊當時指出，香港房價和家庭收入的比率已達到11倍，而長期平均比率為7.1倍。如今根據傑富瑞的最新統計，這個比率已飆升至17倍。巴克萊的報告之所以引人注目，是因為該銀行採用了一個分析香港樓市的新方法。這個方法認為，房子應該像存錢罐，主要功能是讓投資者有一個可以儲存財富的地方，而不是為了讓人真正住進去。

儘管從巴克萊的分析中或許無法判斷市場是否已經觸頂，但它將香港地產市場比作股市或是某種投資市場的看法卻很有助益。這就可以解釋為何房價上漲與購買力因素幾乎無關，真正推動樓價繼續上漲的關鍵因素在於資本輸入的不斷增加。鑑於地產市場的表現與單純的投資引導型市場有著極高的相似度，因此樓價一旦回調將會出現何種情形，這或許可以提供某種指引。

舉例來說，投資引導型市場的波動或許要比依賴終端用戶需求的市場更為劇烈，對利率以及資本流的變化也會更加敏感。因此，我們應該對美聯儲的政策予以格外重視。這在很大程度上將取決於中國大陸投資者的投資前景，他們是香港地產尤其是豪宅領域的重要買家。不過，最近基本上沒有出現資本撤離的跡象；在人民幣貶值令投資者迴避三舍的情況下，香港金融管理局不得不進行干預，抑制港元走強。

然而，隨著北京方面繼續推進蘊含風險的改革舉措—放開資本帳戶，同時大幅拓寬投資渠道，未來也許將有更多的不確定因素。香港的業主們將寄希望於投資需求一如既往地保持旺盛。因為一旦出現金融動蕩、市場重新回到依靠終端用戶和購買力來決定的情況，樓價的跌幅或許將超過50%。