2015年11月9日 星期一

供樓貴租金兩成 樓價勢受壓

係咁起樓, 一早估到啦, 可能遲下會有空置樓出現添 !

想用來自住的一定有機會買到平樓 !

on.cc東網專訊

【on.cc東網專訊】 近年樓價升幅拋離租金,加上最近市靜,部分業主寧劈價出租單位亦不賤賣,以至供貴過租情況加劇。新界區屋苑最明顯,近月沙田好運中心有中層戶以月租 9,500元租出,若以六成按揭、市值約450萬元計,月供逾1.1萬元,較租金高約22.5%,而粉嶺綠悠軒及沙田中心亦分別有租低過供約20%與 17.9%個案。市場認為美國12月加息機會增,本港供樓開支勢必趨升,令供與租開支差距擴大,增加樓價下行壓力。

以六成按揭、還款期25年、息率2.15厘計,近2個月錄得的租務個案中,部分供樓較租樓開支多出一成或以上。今年暑假學生承租單位情況明顯冷淡,市場出現大量租盤令租金回軟。好運中心桂林閣中層F室兩房戶,實用面積約334方呎,以約9,500元租出,實用呎租約28.4元,以單位市值約450萬元計,月 供11,642元,較租樓高約22.5%。

沙田中心廣寧大廈中低層B室以月租9,000元租出,以市值約410萬元計,月供約10,607元,亦較租金高約17.9%。美聯陳國良稱,沙田市中心在10月錄約50宗租賃成交,但同期只錄2宗買賣,租金上月初已開始回落,成交月租跌至約9,000元,由於業主未有大減價,樓價未有回落。

向為上車熱點的粉嶺屋苑亦有類似個案。該區綠悠軒7座中層D室,實用面積706方呎,以月租1.4萬元租出,以市值約650萬元計,月供達16,817元,亦較租金高出20%。屯門區更為租抵過供集中地,該區屯門市廣場3座高層E室,實用面積392方呎,成交月租9,000元,以市值約400萬元,月供約10,349元計,高租金約15%;而啟豐園4座中層G室及叠茵庭8座高層B室,分別以月租9,000元與9,600元租出,若以市值約385萬元與410萬元計,月供約 9,961元與10,607元,供樓貴約10%。

市區亦有同類個案,指標藍籌屋苑鰂魚涌太古城租盤量增、租金受壓,屋苑洞庭閣中層A室,實用面積545方呎,上月中成交月租竟低至1.6萬元,若以市值約 760萬元計,月供約19,662元,較租金高約22.9%。中原張光耀稱,該屋苑租盤量由年初約140個,增至目前約220個,上月平均實用呎租按月跌約3%至40.1元。

至於將軍澳首都5座高層LC室,實用面積519方呎,最近以月租1.28萬元創今年同類低價租出,以估值約550萬元,月供約14,229元,差幅約 11.1%。利嘉閣劉浩勤稱,將軍澳區上月錄244宗租賃成交,同期僅錄67宗買賣,除因買家見後市未明朗外,區內月租金由6、7月高位回落約10%,亦吸引買家轉租。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥稱,租金勢頭向下,對樓市有很大衝擊,加上差餉、管理費等成本,租抵過供更為明顯;而過往租客擔憂每年都被加租或業主趕走,故不理單位大小,即使迷你戶都要入市,以解決住屋需求,形成一股購買力。但租金下跌,加上加息有機會令供樓成本再增,預期該批購買力回流租市,再拉闊租、買成本距離,估計明年初樓市回落。

紀惠集團行政總裁湯文亮認同現時租樓比買樓好,待2年後再觀望市況再入市,所謂「莫買當頭跌」,他認為以目前市況,即使新樓九成按揭都無法清貨。他昨日在網誌亦表示,小業主應對樓價下跌三成有所準備。本港低息環境持續了一段長時間,令市場出現供抵過租現象,但隨着樓價升勢轉急,情況有所轉變。

據差估署數據,過去10年樓價指數上升約2.25倍,但同期租金指數僅升不足一倍,以致供樓支出逐步拋離租金。據該署數據,近10年租金與樓價走勢大致相若,惟2009年受金融海嘯拖累,樓價火速在數月間收復失地,當年9月份樓價指數已回升至129.9點,按年升約6.6%,但同期租金指數則由118.8點下跌至105.4點,跌幅高達11.3%。至於上周五公布最新9月份數據,售價指數為305.9點,較2005年9月的94點,急升約2.25倍;反觀同期租金只由89.5點升至177點,升幅不足一倍,因而形成現時部分屋苑回復租平過供情況。

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