供樓貴租金兩成 樓價勢受壓

係咁起樓, 一早估到啦, 可能遲下會有空置樓出現添 !

想用來自住的一定有機會買到平樓 !

on.cc東網專訊

【on.cc東網專訊】 近年樓價升幅拋離租金，加上最近市靜，部分業主寧劈價出租單位亦不賤賣，以至供貴過租情況加劇。新界區屋苑最明顯，近月沙田好運中心有中層戶以月租 9,500元租出，若以六成按揭、市值約450萬元計，月供逾1.1萬元，較租金高約22.5%，而粉嶺綠悠軒及沙田中心亦分別有租低過供約20%與 17.9%個案。市場認為美國12月加息機會增，本港供樓開支勢必趨升，令供與租開支差距擴大，增加樓價下行壓力。

以六成按揭、還款期25年、息率2.15厘計，近2個月錄得的租務個案中，部分供樓較租樓開支多出一成或以上。今年暑假學生承租單位情況明顯冷淡，市場出現大量租盤令租金回軟。好運中心桂林閣中層F室兩房戶，實用面積約334方呎，以約9,500元租出，實用呎租約28.4元，以單位市值約450萬元計，月 供11,642元，較租樓高約22.5%。

沙田中心廣寧大廈中低層B室以月租9,000元租出，以市值約410萬元計，月供約10,607元，亦較租金高約17.9%。美聯陳國良稱，沙田市中心在10月錄約50宗租賃成交，但同期只錄2宗買賣，租金上月初已開始回落，成交月租跌至約9,000元，由於業主未有大減價，樓價未有回落。

向為上車熱點的粉嶺屋苑亦有類似個案。該區綠悠軒7座中層D室，實用面積706方呎，以月租1.4萬元租出，以市值約650萬元計，月供達16,817元，亦較租金高出20%。屯門區更為租抵過供集中地，該區屯門市廣場3座高層E室，實用面積392方呎，成交月租9,000元，以市值約400萬元，月供約10,349元計，高租金約15%；而啟豐園4座中層G室及叠茵庭8座高層B室，分別以月租9,000元與9,600元租出，若以市值約385萬元與410萬元計，月供約 9,961元與10,607元，供樓貴約10%。

市區亦有同類個案，指標藍籌屋苑鰂魚涌太古城租盤量增、租金受壓，屋苑洞庭閣中層A室，實用面積545方呎，上月中成交月租竟低至1.6萬元，若以市值約 760萬元計，月供約19,662元，較租金高約22.9%。中原張光耀稱，該屋苑租盤量由年初約140個，增至目前約220個，上月平均實用呎租按月跌約3%至40.1元。

至於將軍澳首都5座高層LC室，實用面積519方呎，最近以月租1.28萬元創今年同類低價租出，以估值約550萬元，月供約14,229元，差幅約 11.1%。利嘉閣劉浩勤稱，將軍澳區上月錄244宗租賃成交，同期僅錄67宗買賣，除因買家見後市未明朗外，區內月租金由6、7月高位回落約10%，亦吸引買家轉租。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥稱，租金勢頭向下，對樓市有很大衝擊，加上差餉、管理費等成本，租抵過供更為明顯；而過往租客擔憂每年都被加租或業主趕走，故不理單位大小，即使迷你戶都要入市，以解決住屋需求，形成一股購買力。但租金下跌，加上加息有機會令供樓成本再增，預期該批購買力回流租市，再拉闊租、買成本距離，估計明年初樓市回落。

紀惠集團行政總裁湯文亮認同現時租樓比買樓好，待2年後再觀望市況再入市，所謂「莫買當頭跌」，他認為以目前市況，即使新樓九成按揭都無法清貨。他昨日在網誌亦表示，小業主應對樓價下跌三成有所準備。本港低息環境持續了一段長時間，令市場出現供抵過租現象，但隨着樓價升勢轉急，情況有所轉變。

據差估署數據，過去10年樓價指數上升約2.25倍，但同期租金指數僅升不足一倍，以致供樓支出逐步拋離租金。據該署數據，近10年租金與樓價走勢大致相若，惟2009年受金融海嘯拖累，樓價火速在數月間收復失地，當年9月份樓價指數已回升至129.9點，按年升約6.6%，但同期租金指數則由118.8點下跌至105.4點，跌幅高達11.3%。至於上周五公布最新9月份數據，售價指數為305.9點，較2005年9月的94點，急升約2.25倍；反觀同期租金只由89.5點升至177點，升幅不足一倍，因而形成現時部分屋苑回復租平過供情況。