2015年12月28日 星期一

漫話香港樓市

文匯報

國森地產集團董事 許畯森 

1997年8月出現亞洲金融風暴,特區政府仍決定繼續推行「八萬五」住房政策,令本港樓價下跌速度加快,不少中產階級變成負資產。在飽受樓價下跌煎熬後,2003年9月特區政府又改為採用勾地表,令本港樓價因土地供應不足又一次大幅上升。 

在樓價出現高達65%跌幅之後出現超過100%的升幅,然後2002年政府推出「孫九招」救市到2003年跌到谷底後復甦,之後又經歷過2008年金融海嘯的衝擊,樓市起落如坐過山車。 

再到2009年美國推出量化寬鬆政策後,熱錢湧至新興國家和地區,加上超低利息,在聯繫匯率的約束下,作為自由港的香港首當其衝,樓市如脫韁野馬,一發不可收拾,泡沫不斷增大。 

港樓20年似過山車上落 

當在樓市一上一落,不少人失去一生所有,亦有人賺得盆滿缽滿,令香港社會分化成兩極,社會上的怨氣又怎能不加深呢? 

在樓價一上一落中有損失者自然責怪政府, 而獲利者又不會站出來支持政府,只有暗自慶幸,年輕一代出來社會做事,不但要面對社會收入兩極化的不合理情況,同時又要面對高樓價所造成的生活壓力,令香港出現了仇富、仇商現象。 

業主實不宜過分自信 

香港市民目前供款的能力主要來自低利率,但在低利率的環境下以為可以應付供樓,其實很危險,利息正在向上,拆息也會跟隨,很多人目前使用拆息供樓, 拆息一上,樓價便會受壓 ,也會有人供不起樓。 

本土經濟影響香港樓市的能力愈來愈小,反而外來因素如美國和中國內地的財金政策,對香港的樓市影響更大。美國利息影響香港樓價;另一邊廂中國加緊調控力度令內地遊資減少,經濟增長放慢,也會影響香港的經濟甚至樓市;再加上美元加息會令從2008年以來流 入的1,300億美元資金逐漸開始流走。 

港資外流必然發生 

事實上,中國內地一早已預計有關資金外流情況出現,收緊對海外匯款,香港出現資金流走是必然會發生,樓市向下也是必然會發生。

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