漫話香港樓市

文匯報

國森地產集團董事 許畯森 

1997年8月出現亞洲金融風暴，特區政府仍決定繼續推行「八萬五」住房政策，令本港樓價下跌速度加快，不少中產階級變成負資產。在飽受樓價下跌煎熬後，2003年9月特區政府又改為採用勾地表，令本港樓價因土地供應不足又一次大幅上升。 

在樓價出現高達65%跌幅之後出現超過100%的升幅，然後2002年政府推出「孫九招」救市到2003年跌到谷底後復甦，之後又經歷過2008年金融海嘯的衝擊，樓市起落如坐過山車。 

再到2009年美國推出量化寬鬆政策後，熱錢湧至新興國家和地區，加上超低利息，在聯繫匯率的約束下，作為自由港的香港首當其衝，樓市如脫韁野馬，一發不可收拾，泡沫不斷增大。 

港樓20年似過山車上落 

當在樓市一上一落，不少人失去一生所有，亦有人賺得盆滿缽滿，令香港社會分化成兩極，社會上的怨氣又怎能不加深呢？ 

在樓價一上一落中有損失者自然責怪政府， 而獲利者又不會站出來支持政府，只有暗自慶幸，年輕一代出來社會做事，不但要面對社會收入兩極化的不合理情況，同時又要面對高樓價所造成的生活壓力，令香港出現了仇富、仇商現象。 

業主實不宜過分自信 

香港市民目前供款的能力主要來自低利率，但在低利率的環境下以為可以應付供樓，其實很危險，利息正在向上，拆息也會跟隨，很多人目前使用拆息供樓， 拆息一上，樓價便會受壓 ，也會有人供不起樓。 

本土經濟影響香港樓市的能力愈來愈小，反而外來因素如美國和中國內地的財金政策，對香港的樓市影響更大。美國利息影響香港樓價；另一邊廂中國加緊調控力度令內地遊資減少，經濟增長放慢，也會影響香港的經濟甚至樓市；再加上美元加息會令從2008年以來流 入的1,300億美元資金逐漸開始流走。 

港資外流必然發生 

事實上，中國內地一早已預計有關資金外流情況出現，收緊對海外匯款，香港出現資金流走是必然會發生，樓市向下也是必然會發生。