2017年1月29日 星期日

康宏投資:利率趨升 美國樓市存隱憂

on.cc東網專訊

康宏投資研究部在東方產經「錢途」專欄表示,美國聯儲局展開加息周期以來,由於只以較慢的步伐上調,令之前兩年環球房地產市場表現仍然不俗。不過,去年底聯儲局議息聲明中,預料今年加息的次數將會增加,令新興市場及其他國家的樓市似乎受到壓力。

美國目前的利率仍處於頗低水平,即使今年加息兩至三次,聯邦基金利率仍只有1.25至1.5厘,仍屬偏低水平,故令美國樓市買賣增加。同時,美國人生活方式亦有改變,例如搬遷至城市附近的郊區,令當地持續進行城市化。

另外,據當地房地產經紀表示,在二十世紀八十年代初至九十年代末出生的一代人,將在未來一至兩年內作出人生第一次購買房地產。但值得留意的是,學生貸款償還問題,亦可能影響到千禧一代人買樓與否的因素。據調查顯示,在千禧一代人中,有44%的置業人未償還貸款至少25,000美元。因此,若這批人的工資未能大幅上升的話,將影響他們未來置業的能力,拖累美國樓市的表現。

特朗普上台後,已經表明將會放寬對金融機構的監管。但美國樓市及股市已上升多年,投資者或開始憂慮相關資產目前的估值會否過高,往後會否出現較大幅度的調整。在利率上升的情況下,置業者的負擔能力問題,亦成為投資者要留意的地方。

英國去年公投意外脫歐,以及意大利憲制公投被否決,令歐洲政局變得不明朗。但由於歐元匯價去年顯著下跌,故有利當地出口表現,刺激經濟復甦。另一方面,歐元下跌加上油價上升,令區內物價有上升的壓力。

雖然歐洲經濟情況有改善,但今年最大的隱憂在於政治風險上升。荷蘭、法國及德國將於今年舉行大選,而且民調顯示,多國的右翼政黨的支持度不低,反映國民對目前親歐洲的政府缺乏溝通。另外,歐洲多國近年亦受到恐怖襲擊所影響,亦令到區內政局存在不明朗因素。

歐洲央行近期進行了今年第一次的議息會議,央行聲明仍然維持目前貨幣政策不變。但認為以目前歐元區的經濟而提出收緊貨幣政策,是言之尚早。因此,預期在上半年歐元區的利率及貨幣政策仍然相當寬鬆。

至於亞洲區樓市方面,投資者目前最關注香港、中國樓市近期的表現。香港樓市方面,目前受到政府推出的打壓樓市措施所影響,令房地產市場的表現受到影響。但正正由於打壓樓市措施,令香港地產市場沒有如1997年亞洲金融風暴前出現的非理性過熱情況。

內地樓市方面,亦受政府打擊樓市過熱的措施,而表現平穩。預料內地短期內未必再有寬鬆樓市措施,令中國樓市年內可能只會保持平穩發展。

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