康宏投資：利率趨升 美國樓市存隱憂

on.cc東網專訊

康宏投資研究部在東方產經「錢途」專欄表示，美國聯儲局展開加息周期以來，由於只以較慢的步伐上調，令之前兩年環球房地產市場表現仍然不俗。不過，去年底聯儲局議息聲明中，預料今年加息的次數將會增加，令新興市場及其他國家的樓市似乎受到壓力。

美國目前的利率仍處於頗低水平，即使今年加息兩至三次，聯邦基金利率仍只有1.25至1.5厘，仍屬偏低水平，故令美國樓市買賣增加。同時，美國人生活方式亦有改變，例如搬遷至城市附近的郊區，令當地持續進行城市化。

另外，據當地房地產經紀表示，在二十世紀八十年代初至九十年代末出生的一代人，將在未來一至兩年內作出人生第一次購買房地產。但值得留意的是，學生貸款償還問題，亦可能影響到千禧一代人買樓與否的因素。據調查顯示，在千禧一代人中，有44%的置業人未償還貸款至少25,000美元。因此，若這批人的工資未能大幅上升的話，將影響他們未來置業的能力，拖累美國樓市的表現。

特朗普上台後，已經表明將會放寬對金融機構的監管。但美國樓市及股市已上升多年，投資者或開始憂慮相關資產目前的估值會否過高，往後會否出現較大幅度的調整。在利率上升的情況下，置業者的負擔能力問題，亦成為投資者要留意的地方。

英國去年公投意外脫歐，以及意大利憲制公投被否決，令歐洲政局變得不明朗。但由於歐元匯價去年顯著下跌，故有利當地出口表現，刺激經濟復甦。另一方面，歐元下跌加上油價上升，令區內物價有上升的壓力。

雖然歐洲經濟情況有改善，但今年最大的隱憂在於政治風險上升。荷蘭、法國及德國將於今年舉行大選，而且民調顯示，多國的右翼政黨的支持度不低，反映國民對目前親歐洲的政府缺乏溝通。另外，歐洲多國近年亦受到恐怖襲擊所影響，亦令到區內政局存在不明朗因素。

歐洲央行近期進行了今年第一次的議息會議，央行聲明仍然維持目前貨幣政策不變。但認為以目前歐元區的經濟而提出收緊貨幣政策，是言之尚早。因此，預期在上半年歐元區的利率及貨幣政策仍然相當寬鬆。

至於亞洲區樓市方面，投資者目前最關注香港、中國樓市近期的表現。香港樓市方面，目前受到政府推出的打壓樓市措施所影響，令房地產市場的表現受到影響。但正正由於打壓樓市措施，令香港地產市場沒有如1997年亞洲金融風暴前出現的非理性過熱情況。

內地樓市方面，亦受政府打擊樓市過熱的措施，而表現平穩。預料內地短期內未必再有寬鬆樓市措施，令中國樓市年內可能只會保持平穩發展。