【置業錦囊】美國樓交稅問題

文匯報

國森地產集團董事 許畯森

美國房地產的稅制與亞洲非常不同，而且每一個州也有不同，外來置業者很容易會漏繳。美國有少數州只須繳「聯邦所得稅」，像內華達州、華盛頓州、懷俄明州和南達科塔州，大多數的州則要另繳「州所得稅」。

各個州份各處例 

假設是以個人名義，而非公司名義在拉斯維加斯購屋出租，房東除了租金收入外，在美國沒有其它的收入，幾年後將房屋出售，而又有利潤的話，這樣應如何報稅？

首先，每年的「租金收入」須申報「聯邦所得稅」，非美國居民包括外國人是用所謂的「1040NR表格」報稅。作出租管理服務的公司在給付租金收入給外國房東之前，會先代扣30%繳給國稅局，房東年底報稅時自行計算出真正的稅額，當局實行多退少補。

此外，無論美國居民與否，出租管理公司都會在年初時給國稅局及房東，分別寄發一份「1099表格」，記載前一年的租金總收入。因此，房東千萬不要故意少報租金收入，以為可以矇騙稅局。
但值得注意的是，租金收入可以扣除相關費用，例如「房地產稅」、出租管理費、維修費等。至於稅率是多少，繳多少稅，則因人而異。一般來說，因為還有「個人免稅額」可抵扣，若是每年有個幾萬元的淨租金收入，通常繳稅約10%。

賣樓賺錢難逃稅 

賣樓的利潤也要申報「聯邦所得稅」，報稅時也可以扣除各項成成本，如買樓成本、增建成本、佣金、過戶費用等成本，但「房地產稅」、出租管理費、維修費等，則因已經在每年計算租金收入時扣除，不可再作扣減。至於售樓利潤的稅率是多少，也是因人而異。一般來說，因為「資本利得」有優惠稅率，最低稅率為零，最高稅率為20%，其代辦售屋過戶的公證公司會在給付外國人賣樓所得之前，會先代扣售樓所得的10%繳給國稅局，賣家年底報稅時，再計算出真正的稅額，取得退稅。

最後是每年繳交的地說，而各地方政府的房地產稅是按各地方政府的「估定房價」計算，每年稅額約為市價的1%左右，有的地方例如加州更高至1.8%。所以讀者在購買美國的房產前，需清楚了解各稅項的不同之處。