2017年1月24日 星期二

死捱二十載 難換一蝸居

貨幣貶值的結果 !

文匯報

港樓價7年升1.1倍 家庭收入僅增33% 

香港文匯報訊(記者 顏倫樂)香港樓價之貴已是眾人皆知,但實際情況有多「離地」呢?據美國顧問公司Demographia最新公佈《全球樓價負擔能力報告》,香港平均住宅樓價相當於家庭稅前收入中位數竟達18.1倍,雖然較去年19倍有所好轉,但已經連續7年成為全世界最難負擔的城市,拋離排第二的澳洲悉尼的12.2倍「成條街」。假設樓價及工資都不變,一個剛畢業的22歲大學生,都要「唔食唔用」到近40歲才可憑一己之力買樓。

報告指出,截至去年第3季,本港平均住宅樓價為542.2萬元,而全年家庭入息中位數為30萬元,平均住宅樓價相當於家庭稅前收入中位數高達18.1倍,為全球房價最難負擔的城市。值得留意的是,今次調查數據採自去年第3季,當時樓價仍未破頂。樓價於去年第4季攀上歷史新高,其間香港家庭收入卻未有明顯上升,意味港人負擔能力繼續惡化。

翻查該報告歷年資料,香港2010年第3季的平均住宅樓價相當於家庭稅前收入中位數為11.4倍,當時平均住宅樓價僅258萬元,家庭入息中位數22.54萬元。但7年後,當平均樓價漲升1.1倍至542.2萬元的時候,家庭稅前收入卻只升33%至30萬元,家庭收入嚴重追不上樓價的升幅。

樓價拋離日星逾倍 

相比之下,一向以物價高昂著稱的東京及新加坡,最新平均住宅樓價相當於家庭稅前收入中位數分別為4.7倍及4.8倍,兩個地方的平均住宅樓價僅為3,162萬日圓(約214萬港元)及41.25萬坡元(約225萬港元),僅僅為香港平均樓價不足一半之外,兩地的收入卻都達到45.6萬元及46.4萬元。
不過,與2016年的按年比較,其實最新的數字已有改善。資料顯示,去年香港平均住宅樓價為556.1萬元,家庭稅前收入中位數為29.3萬元,平均住宅樓價相當於家庭稅前收入中位數為19倍,創當時紀錄新高。

Demographia今次所作的調查,涵蓋全球9個國家、406個地區、92個人口逾100萬的頂級大都會,包括發達城市如東京、紐約、倫敦、悉尼、新加坡等。根據報告,倘樓價在入息中位數3倍或以下,屬可負擔水平;3.1至4倍屬溫和不能負擔水平;4.1至5倍為難以負擔水平;5.1倍或以上屬極難以負擔水平。這意味香港超過極難負擔水平的2.6倍,只能望樓興嘆。

辣招抑樓價升勢有限 

港府近年一直着手處理高樓價問題,去年11月推出新辣招,劃一印花稅15%,但僅僅令樓市交投下跌,以及減慢樓價上升速度,樓價升勢依然。最新差估署樓價指數,去年11月升至306.6點,相比起7年前,即2010年1月時的138.3點大升1.22倍。而政府統計處的家庭入息中位數,去年第3季為每月2.6萬元,2010年第1季為1.8萬元,7年來收入只升44%。

美掀加息潮勢更危

政府早前推新辣招時,明確指出樓價反彈的幅度超越家庭收入增長,市民置業購買力再次下降。2016年第3季的按揭供款對入息比率上升至59%,遠高於過去20年46%的長期平均水平。若按揭利率上升3個百分點至較正常的水平,比率將進一步飆升至77%。美國近月已明確表明之後會持續加息,息口上升趨勢一旦形成,可預見港人的置業能力將每況愈下。

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