百貨低迷 一線城市湧現「商改寫」

文匯報

香港文匯報訊 (記者 梁悅琴) 面對電商衝擊及酒店業低迷，近年內地不少商場及酒店都要改作寫字樓才有出路。「商改寫」主要集中在北京、上海、深圳等對寫字樓需求較大的一線城市，「商改寫」亦有效增加業主的租金收益。專家表示，隨着一線城市土地供應量的萎縮，「商改寫」項目將增多。

電商衝擊 傳統百貨店紛收縮 

在商業地產同質化加劇、電商對實體商業形成衝擊等因素影響下，傳統百貨商業經營面臨困局，多家百貨店選擇關店。去年百盛於內地一口氣關掉了六間分店，今年再關閉內地四間分店。而已營運十三年的華堂商場豐台北路店亦關店，這是華堂商場在北京關閉的第七間分店。

百盛、華堂商場等傳統百貨陸續關店，北京部分購物中心也出現租金及出租率下滑的情況。不過，核心商圈的寫字樓仍供應偏緊。戴德梁行指出，此前關閉的百盛商場太陽宮店、十里堡西單商場等，已確定將改造為寫字樓。北京中糧廣場Ｃ座已由商業改成寫字樓，重裝開業，北京地區萬豪酒店、盈科中心等「商改寫」項目已投入使用。

綜合世邦魏理仕和戴德梁行的數據來看，北京優質寫字樓市場供應穩中有升，而空置率維持在5%－8%的水平，與香港、倫敦、紐約等全球一線城市基本看齊。

北京優質寫字樓租金較穩定 

租金方面，據戴德梁行統計，今年第一季度，北京全市以及五大核心商圈甲級寫字樓市場租金繼續保持穩定。北京市甲級寫字樓有效淨租金按建築面積計算平均達每月每平方米388.4元，環比上升0.3%；五大核心商圈甲級寫字樓有效淨租金按建築面積計算平均達每月每平方米410.5元，環比上升0.2%。
與零售物業市場相比，寫字樓市場受電商衝擊小，運營管理成本較低，近幾年來需求和租金均保持較為穩定的增長趨勢。考慮到其租金穩定、管理及運營成本較低，將商場改為寫字樓成為不少開發商提高收益的選擇。在實體零售關店的同時，不少酒店和商場被改造為寫字樓。

不過，與零售業態相比，辦公業態對物業的要求不同，需從土地性質、面積要求、外立面設計、室內空間劃分等方面對改建項目做慎重評估。

「商改寫」吸引文創小企入駐 

戴德梁行表示，從政策層面看，二者雖均為商業用地，但是改建項目也存在一定的政策隱憂。如果當初拿地性質不含辦公用途，則商場不可改為寫字樓。從物業本身來說，商業的平面設計絕大部分不適合寫字樓使用，目前商場的單層面積在5,000至6,000平方米，而正規的寫字樓單層面積僅為2,000至3,000平方米。「商改寫」需要優化平面設計，以滿足寫字樓用戶的使用要求；寫字樓對於自然採光的要求較高，「商改寫」需要提供全新的自然採光方案；改造工程施工複雜，通常要進行中庭改造，提高了改造成本，需做好回報測算。

戴德梁行專家表示，「商改寫」項目存在一些先天不足，硬件條件要弱於正規的寫字樓，通常難以吸引大型公司租用，這類項目需要差異化營運。從目前情況看，多個「商改寫」項目選擇了「聯合辦公」這一創新形式，吸引文創企業、小型企業入駐。