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近日馬鞍山一幅住宅用地還未落成就轉手，大家的着眼點都落在如何在未取得滿意紙前轉讓政府出售的地皮。
其實若大家有留意，政府現在很少會批出正式的政府租契給土地擁有方，反之，政府現在偏向依賴物業轉易及財產條例（219章）第14條來賦予已簽訂的賣地條款及取得由地政總署發出的滿意紙後，該協議所賦予投地者的權益將由衡平法權益權變為與擁有政府租契的等同實益權益。
亦因如此，在一般的賣地條款裡面都會說明，未獲得地政署的同意，不得將全部或部分土地出售，當中部分意思是要求發展商符合地契的一些發展要求，例如綠化、行人天橋興建、公共交通交匯處的建設等等，但若然所有地契條款都符合，發展商也會取得地政署的滿意紙。
所以未完成興建或未取得滿意紙的土地轉讓只是一種衡平法權益轉讓，跟樓花的買賣概念相若。當然土地買賣條款主要關注土地業權的轉讓，但其持股公司的轉讓或持股公司的股東變動則沒有明確限制。
其實，在馬鞍山地塊轉讓個案中，除了發現地皮可在開發成前可轉讓的漏洞，也反映出內地房地產發展商與本地發展商共同開發土地時因注資等問題所引發工程暫停與爛尾的風險，為確保土地供應與房屋開發能同步無間，日後土地買賣條款須有相關條款來平衡爛尾風險。
高力國際亞洲區估價及咨詢服務部副常務董事 張翹楚
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