2017年7月19日 星期三

【工商專題】5大資深投資者點睇舖市商廈前景?

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上半年香港工商舖市場顯著轉旺,合共錄得逾4,000宗成交,按年勁升逾倍。不少投資者都指下半年會繼續入市買舖,部分更指目前舖價已見底,但「唔好諗可以反彈8成」,料下半年核心區舖位售價平穩發展;有見旅客數字有上升趨勢,會積極掃旅客區舖位。至於寫字樓普遍獲市場人士睇好,估計下半年核心區甲級商廈售價會再升1成。

下半年本港工商舖市場會否繼續向上,市場上5大資深投資者大多睇好後市走勢。太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明稱,舖市見底,屬投資者的入市低位,不過「唔好諗可以反彈8成」,若見租金回報有約3至4厘,可考慮入市尖沙咀等旅客區的舖位。若想「穩穩陣陣」收租,則可考慮購買民生區舖位。對於核心區舖位租金走勢,他表示,下半年舖租跌勢持續,料再錄單位數跌幅。若舖位上一張租約為數年前的零售高位簽下,則依然有5至7成的跌租空間。

同樣有意購買核心區舖位的盛匯商舖基金管理行政總裁李根興則稱,近月旅客數字有上升趨勢,估計上水、尖沙咀等旅客區的零售情況會有改善,個人亦會積極考慮購買旅客區舖位。惟對於核心區舖租走勢,他認為,零售舖位租金未跌完,估計下半年要再下跌5%至10%才見底,不過核心區的舖價則會企硬。

他又指出,上半年舖位市道交投暢旺,主要為中細價舖位成交,自己在過去一年內購入的民生區舖位,有不少接獲買家出價洽購,普遍較上半年低位時的購入價高2至3成,反映投資者積極出動入市。他估計,下半年舖位買賣交投數字繼續上升,保持每個月錄得超過100宗的成交,較去年同期的每個月約20宗大幅攀升4倍。

不過,亦有資深投資者認為息口將成隱憂。大鴻輝興業主席梁紹鴻稱,目前不是入市買舖好時機,因息口有隨時上升的機會,但舖位回報率僅約2至3厘,投資回報及風險不成正比。加上目前內地旅客傾向前往其他國家消費,料本港零售業未能回暖,近月更有個別中環區舖位跌租6成。他預期下半年核心區舖位租金依然處於跌勢,核心區舖位售價則會企硬,料下半年平穩發展。至於民生區舖市走勢穩定,料區內舖租有單位數升幅。

寫字樓方面,梁紹鴻稱,目前依然有很多中資機構未能於香港覓得合適的寫字樓物業作總部,估計不少中資機構仍有意購入全幢商廈,加上在一帶一路策政策下,料市場對寫字樓需求依然強勁,當中料港島區甲廈最受關注,下半年區內甲廈售價有機會再上升。

近年由投資舖市轉為投資甲廈的資深投資者蔡志忠預計,核心區寫字樓受供應不足及中環美利道高價批出的影響,中環、金鐘及灣仔等商業區甲級寫字樓,下半年售價有機會再升1成,而租金則料升5%。而未來九龍區寫字樓供應過多,料售價難以上升。

而近年多次拆售車位的資深投資者蔡伯能稱,下半年車位市場會繼續創新高,因車位業主大部分採惜售策略,市場可供出售的車位「買少見少」。他又稱,近月車位售價屢創新高,租金追不到售價升幅,令車位回報率僅約2至3厘,屬低水平,料今年整體車位租金可升1成。

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