板塊透視：租賃住房市場成發展趨勢

文匯報

耀才證券研究部分析員 黃澤航

上周提到在內地樓市調控升級的同時，「租售同權」、「共有產權」、「只租不售」等概念開始活躍在市場中。事實上，今年8月初，京版共有產權政策（《北京市共有產權住房管理暫行辦法》）擬推出，類似以往的經濟適用房，通過政府與個人共同出資擁有房屋產權的方式幫助中低收入人群解決住房問題。相對前兩種，「只租不售」在發展租賃住房市場上表現更徹底。

料未來更多一線城市加入 

至今年7月，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地正式成交；10月份深圳首次試水租賃住房市場，規定開發商自持70年只租不售。筆者相信，未來預計有更多的一線城市加入列陣進一步打開房屋租賃市場。

另外，在中共十九大報告中，對於房地產政策的提及雖着墨不多，亦未見進一步收緊的信號（比如傳聞中的「徵收房產稅」等），但是將「房子是用來住的......」的定位提到了黨代會的高度，強調房屋居住屬性的回歸或意味着長期作為經濟政策的房地產政策未來的導向將重回民生領域。同時，大會提出「加快建立多主體供給，多管道保障、租購並舉的住房制度」，給未來一段時間的樓市發展指明了方向，即房屋租賃市場規模化發展。

內銀攜千億資金接踵進場

事實上，今年發佈租賃政策的城市數量超過了50個，日前，上海、杭州、廣州等地密集掛牌並出讓多宗純租賃用房，內地首單長租公寓資產類REITs（房地產投資信託基金）11月3日在深交所正式發行，而《住房租賃管理條例》也在加緊出台。發展租賃市場未來將分流減少商品住房市場空間，市場預計租賃業務年度成交額或高達1.8萬億元，萬億級別的租賃產業鏈吸引了房企、銀行等多方入局。目前，已有20多家百強房企啟動長租公寓中長期發展戰略；中信銀行、建設銀行、工商銀行已攜千億元資金接踵進場。

不同於西方，我國土地供應國有化（土地壟斷），缺乏其他供地主體的競爭，過去10年城鎮化高速發展下，人口加快湧入一、二線城市，房價不斷攀升而長期難以有效抑制。但從對總體GDP的拉動，房地產的貢獻隨着調控政策在波動中逐年下降。

對於樓市的未來，貨幣政策走向趨緊、城鎮化進程放緩、經濟結構性升級、住房政策民生導向，將共同引導市場更好地解決不平衡不充分的樓市發展問題。

本欄逢周六刊出(筆者為證監會持牌人，並未持有相關股份)