2018年4月20日 星期五

小心!息魔來襲 買樓收租隨時負回報

on.cc東網專訊

反映二手樓價的中原城市領先指數重拾升勢兼創新高,惟在息魔陰霾下,下半年香港樓市能否維持升勢卻成疑問,若今年稍後港息隨美息跟加一至兩次,租金回報扣除利息成本後,買樓收租隨時變為負現金流的投資。

一個月期港元拆息周五升至0.97厘,交銀國際發表報告指,銀行流動性下降令拆息持續高企,市場上大多數的拆息按揭貸款利率已升至「封頂位」,即最優惠利率(P)減3.1厘,或實際按揭利率為2.15厘。

交銀國際指,市場預期最優惠利率於下半年上調一至兩次,每次幅度介乎25至50點子,相當於實際按息升到2.4至2.65厘水平,高於現時樓市僅2.2至2.6厘的淨租金回報率,若租金回報再扣除利息成本後,買樓收租將變成負現金流的投資,難免抑制樓市的投資需求。

交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚又指,近年住宅落成量上升,今年私宅落成量和交付予買家的數量預計達1.8萬個單位,較去年多約2,000伙,令租盤供應增加,租金確實有下調壓力。該行預計,隨着供應量上升、加息和租金收入下跌,今年住宅租金或會下跌20至30%。

事實上,隨着美國加息步伐加快,香港銀行的美元存息利率普遍逾2厘,吸引力已足與物業租金回報抗衡。其中,渣打銀行(香港)美元的一年期定存年息高見2.5厘,起存金額只需要等值10萬港元的美元新資金。

資深財經專家林一鳴表示,如計及差餉、釐印費等成本,買樓收租的淨回報率其實一早已是負數,加上印花稅等辣招,買樓收租的投資者其實幾乎絕迹市場,有實力的投資者亦未必要借按揭去買樓。故雖然近期拆息上升,他相信對樓市的投資需求影響有限。

他反而認為,加息影響到市民買樓自住的需求,延遲了上車計劃。不過,目前港加息幅度仍是未知之數,就現時來看,大銀行接收的存款較多,較有實力暫緩加息,小銀行亦難以先於大銀行去加。他估計,P利率今年可能最多只加一次,幅度為0.25厘,認為今年利率對樓價的影響非常有限。

對於有報告指香港物業租金回報有機會變為負值,浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為,要視乎香港資金流出情況,一旦加息,就出現上述情況,惟相信對市場影響不會太大。他指出,即使供樓貴過租樓,市民仍會選擇買樓,這關係到業權問題,但認同會對市場帶來心理影響。

觀乎新盤銷情持續理想,但留意的是好賣不好租,入伙新盤租金回報遜色。美聯黃嘉仁表示,九龍啟德1號(I)及(II)今個月暫錄51宗租賃個案,平均實用呎價31.2元。其中,啟德1號(II)第5座中層E室,實用面積563方呎,成交月租1.6萬元,實用呎租僅28.4元。上址去年買入價約1,163萬元,租金回報率僅1.65厘。

至於何文田新盤皓畋呎租亦見低水,部分呎租不足40元。美聯阮培華稱,該盤租金回報率一般約2.3至2.6厘,本月錄約45宗租賃成交,實用呎租約38至46元,其中10座低層E室,實用面積568方呎,以月租2.2萬元租出,實用呎租38.7元。以單位去年買入價約1,165萬元計算,租金回報不足2.3厘。

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