小心！息魔來襲 買樓收租隨時負回報

on.cc東網專訊

反映二手樓價的中原城市領先指數重拾升勢兼創新高，惟在息魔陰霾下，下半年香港樓市能否維持升勢卻成疑問，若今年稍後港息隨美息跟加一至兩次，租金回報扣除利息成本後，買樓收租隨時變為負現金流的投資。

一個月期港元拆息周五升至0.97厘，交銀國際發表報告指，銀行流動性下降令拆息持續高企，市場上大多數的拆息按揭貸款利率已升至「封頂位」，即最優惠利率(P)減3.1厘，或實際按揭利率為2.15厘。

交銀國際指，市場預期最優惠利率於下半年上調一至兩次，每次幅度介乎25至50點子，相當於實際按息升到2.4至2.65厘水平，高於現時樓市僅2.2至2.6厘的淨租金回報率，若租金回報再扣除利息成本後，買樓收租將變成負現金流的投資，難免抑制樓市的投資需求。

交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚又指，近年住宅落成量上升，今年私宅落成量和交付予買家的數量預計達1.8萬個單位，較去年多約2,000伙，令租盤供應增加，租金確實有下調壓力。該行預計，隨着供應量上升、加息和租金收入下跌，今年住宅租金或會下跌20至30%。

事實上，隨着美國加息步伐加快，香港銀行的美元存息利率普遍逾2厘，吸引力已足與物業租金回報抗衡。其中，渣打銀行(香港)美元的一年期定存年息高見2.5厘，起存金額只需要等值10萬港元的美元新資金。

資深財經專家林一鳴表示，如計及差餉、釐印費等成本，買樓收租的淨回報率其實一早已是負數，加上印花稅等辣招，買樓收租的投資者其實幾乎絕迹市場，有實力的投資者亦未必要借按揭去買樓。故雖然近期拆息上升，他相信對樓市的投資需求影響有限。

他反而認為，加息影響到市民買樓自住的需求，延遲了上車計劃。不過，目前港加息幅度仍是未知之數，就現時來看，大銀行接收的存款較多，較有實力暫緩加息，小銀行亦難以先於大銀行去加。他估計，P利率今年可能最多只加一次，幅度為0.25厘，認為今年利率對樓價的影響非常有限。

對於有報告指香港物業租金回報有機會變為負值，浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為，要視乎香港資金流出情況，一旦加息，就出現上述情況，惟相信對市場影響不會太大。他指出，即使供樓貴過租樓，市民仍會選擇買樓，這關係到業權問題，但認同會對市場帶來心理影響。

觀乎新盤銷情持續理想，但留意的是好賣不好租，入伙新盤租金回報遜色。美聯黃嘉仁表示，九龍啟德1號（I）及（II）今個月暫錄51宗租賃個案，平均實用呎價31.2元。其中，啟德1號（II）第5座中層E室，實用面積563方呎，成交月租1.6萬元，實用呎租僅28.4元。上址去年買入價約1,163萬元，租金回報率僅1.65厘。

至於何文田新盤皓畋呎租亦見低水，部分呎租不足40元。美聯阮培華稱，該盤租金回報率一般約2.3至2.6厘，本月錄約45宗租賃成交，實用呎租約38至46元，其中10座低層E室，實用面積568方呎，以月租2.2萬元租出，實用呎租38.7元。以單位去年買入價約1,165萬元計算，租金回報不足2.3厘。