【樓市大變局】大行唱淡樓市 未來1年跌15%

文匯報

中信里昂：15年來最負面 上升周期將逆轉

香港文匯報訊（記者 顏倫樂）樓市最近「淡友」當道，不少業界都對後市發表睇淡言論，大市似進入轉角位。繼早前中原地產指本季樓價或掉頭回落，昨日中信里昂發表研究報告，羅列負面因素指樓市基本面正在改變，如供樓利率上升、經濟環境轉差、新盤供應上升、大型發展商減價賣樓等，認為樓市上升周期快將逆轉。該行預期，未來12個月本港樓價最少下跌15%，意味上半年的升幅或被全面蒸發。

中信里昂昨日發表研究報告指，特首林鄭月娥於6月份推出多項增加樓市未來供應新招，縱使一二手住宅價格仍在上升，但已見有二手業主接受議價，減價促使成交個案增加。該行對未來樓價走勢亦轉趨審慎，預料在利率上揚、經濟放緩、人民幣貶值等因素疊加下，香港樓市基本面將面對近15年以來最大挑戰。

新盤減價售 開價趨保守

中信里昂分析，本港3個月銀行同業拆息，由過往9年不足1厘升至2厘水平，股市出乎預期自高位調整17%，反映經濟放緩，以及人民幣兌美元貶值9%。該行指，現時已見大型發展商減價、市民置業負擔能力減弱、銀行亦擬提高最優惠利率。此外，政府打算收緊非本地居民買樓，又或加快批出預售樓花、增加供應等，都可能是令樓價轉跌的「最後一根稻草」。

翻查資料，近期新盤開價日見保守。新地南昌站匯璽II於上周三重新推出的一批單位，涉及119伙，平均呎價23,893元，雖然相比上一張價單有一定提價，但加幅不大，定價算相當克制。而發展商更於這批單位中加入多項置業優惠，吸引更多元化購買力，例如投資者進場等，又於這批單位中引入較之前更低息的二按計劃等，都反映發展商於現市況下需要「谷客」賣樓。

麗新及市建局合作發展的筲箕灣逸瑆上周五公佈首批50伙價單，折實平均呎價23,386元，普遍低同區新盤呎價10%。若對比鄰街剛入伙的ISLAND RESIDENCE，樓層、面積相若的細單位，逸瑆呎價平約8.5%。麗豐控股高級副總裁林顥伊坦言首批「開太高好難賣得出」，希望定價是市場可以承接的價錢。

二手交投淡 議價空間增 

除了中信里昂外，中原地產近日亦指出，金融市場波動之時，物業市場亦不能獨善其身，近日二手業主亦見軟化，議價空間增加3%至5%。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，受加息、中美貿易戰、政府房策及股票市場波動影響，第三季市場負面情緒增加，料8月份二手成交量將較6月份大幅減少50%，樓價於第三季將回調2%至3%。

此外，綜合美聯分行資料，全港35個大型屋苑於過去一周（8月13日至8月19日）錄29宗買賣，與前一周（8月6日至8月12日）29宗相若。宗數持續低於今年農曆新年一星期的31宗，並連續兩星期不足30宗的低水平，是自去年6月中下旬後的首次。數據反映市場觀望情緒濃厚，拖累市場成交量於低位徘徊。

地產股跑輸 評級「減持」

中信里昂直指，目前樓價已到了難以負擔水平，不排除市場情況會隨時惡化，並預期未來樓價走勢將會逆轉，預料未來12個月樓價將會下跌15%，亦即重返年初水平。該行又預料地產股股價將「跑輸大市」，予地產股「減持」評級。

該行下調多間發展商評級及目標價，其中新地（0016）目標價下調30%至105元，評級為「沽售」；恒地（0012）評級亦下調至「跑輸大市」，目標價為40元；信置（0083）目標價降至13元，評級降至「跑輸大市」；新世界發展（0017）目標價降至11.5元，評級由「買入」降至「跑贏大市」。一眾地產股中，里昂較看好長實集團（1113）及恒隆地產（0101）。