二房東在香港缺乏運作空間

AM730

C觀點: 施永青

據聞，有年輕創業者仿效內地「長租公寓」的營運方式，想在香港進行規模化的二房東生意。有記者問我，這門生意有得做嗎？

我一向都鼓勵年輕人創業，但綜觀香港房地產市場的形勢後，我不得不告訢記者，普通的二房東在香港已沒有多大的生存空間，即使引入I.T.與財技，也不容易找到盈利模式。

早前，香港之所以曾大量出現二房東包租的模式，是因為當時香港尚未流行分層出售。只有擁有土地的人，才可以在土地上建屋，他們若要把物業出售的話，必須連樓連地整體一起出售；能買得起的人不多，所以業主只有選擇出租，作為一種經常性的收入，逐步收回成本。然而，當年社會貧富懸殊，中產階級尚未出現，租客大都是貧苦人家，業主不願意直接面對一批這樣的租客，覺得向這麼多人收租的工作十分煩瑣，所以才找不怕麻煩，又願意承擔風險的二房東來包租。但香港的物業現在都已分散地落入眾多的小業主手裏，社會上已缺乏需要有二房東包租的大業主，導致舊式的二房東根本沒有存在的空間。

再者，現時香港的市場透明度高，業主對自己的物業的收租能力十分了解，加上業主要自行出租並不困難，只要肯付點經紀佣金便可以，無需讓二房東賺租金差。所以，他們大都會在租約裏列明，租客不許再分租，以杜絕有人想做二房東。

近年，香港的租金升得很快，有些業主刻意把租期降至1年，以食盡市場的租金升幅，每年都可以加租一次。但二房東卻很需要長租約，否則他們沒法「蝕頭賺尾」。

如果說香港還有二房東的話，那主要是指酒店業。他們提供專業的散租服務，這種服務管理難度高，要求很專業，普通業主沒法提供這樣的服務，所以只會借助專業的酒店營運者。此外，服務式公寓、旅舍、時鐘酒店，亦可歸納入這個類型。不過，近年還多了一類，就是經營劏房。二房東先租下大型的舊樓單位或工廠大廈，然後把它們切割成多個獨立的細單位，再出租給輪候公屋未果的基層。但這種經營方式並不合法，遲早會被取締，不可以視作可持續發展的生意模式。

香港這個打算做現代二房東的創業者，據傳媒報道，打算用租金折現的方式，作為收入的來源。他說，可把一年的租金一次過付給業主，只要業主9折收租。但在現時這麼低息的環境下，提前套現對業主並不吸引。9折收租，成本不只10厘，因為租金原先是逐月收的，不是年底才收的，所以業主收到的租金並非全都提早了一年，在這種環境下，他們是不肯接受以9折收租去換取二房東一次過付1年租金的。如果他們真的等錢用，可以把樓宇加按；但如果不等錢用，把早收到的租金存入銀行，可能連1厘的利息也收不到。

此外，經營者自己的資金亦有利息成本，由於經營這種生意的風險大，以致經營者的利息成本一定大過業主做二按的成本。導致二房東經營者根本沒有能力向業主提供利息上的優惠，這種生意模式根本行不通。