【樓市大變局】估價趨審慎 小心抬錢「上會」

文匯報

樓市恐轉角 銀行進取不再

樓價升幅放緩已成現實，連帶銀行對於物業估值亦有所調整。香港文匯報追蹤十大屋苑估價表現，大部分最新估值雖比6月仍然上升，但對比再三個月之前的升幅明顯大幅收窄，部分甚至近三個月估值無升跌或輕微回落。業內人士指，未來三個多月時間，市場負面消息多過正面，樓價上升動力欠奉，相信銀行估值將繼續橫行或下跌，買家要留意估價不足，可能要抬錢「上會」問題；不少市民近期或會趁估價仍高企而加快轉按步伐。 ■記者 顏倫樂

香港文匯報追蹤十大屋苑估價變化，發現過去三個月估價升幅明顯放緩。中銀香港甚至有兩個屋苑單位於過去三個月內(6月至9月)無升跌，分別為同屬港島區的香港仔中心及和富中心，與之前三個月(3月至6月)升幅14.4%及6.6%差天共地。而恒生銀行就太古城恒山閣單位的估值亦沒有改變，香港仔中心單位的估值更加較三個月前下跌2.1%。

升幅單位數 港島表現差

至於匯豐銀行就粉嶺花都廣場2座一個單位的估值，過去三個月只調高1%，但看一看3月至6月期間，該單位估值升幅竟達17.8%，前後對比強烈。總括過去三個月，香港文匯報統計的十大屋苑單位的估值再沒有升幅超過雙位數字，但3月至6月則至少三個屋苑估價升幅逾一成，最多更上升接近兩成！

觀望氣氛濃 樓價或回落 

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示，最近樓價開始回軟，原因相信是臨近加息周期，令市場彌漫觀望氣氛，情況相信仍會持續，今年餘下來的4個月，樓價更加可能出現微跌。她預料，今年樓價全年升幅或只得約10%。據差估署最新資料，首7個月樓價已上升約11.57%，換言之，在該行而言，今年樓價已經「升凸」。

她又指，銀行估值最近未有再進一步提升，已令不少人擔心之後會掉頭回落。再者，面對息口有機會調升，不少市民近日都加快轉按步伐，希望趁加息前鎖住最低樓宇按息。資料顯示，近月市場上轉按數字急升，7月轉按貸款額及宗數分別錄得125.08億元及3,395宗，按月增加14.6%及8.4% 。

最近公佈的中原估價指數(主要銀行)CVI亦剛跌穿80點，近3周銀行按揭取態明顯回軟。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，上周CVI最新報77.21點，較前周的81.12點下跌3.91點。銀行調高H按封頂息率之後，CVI連續3周回軟11.59點，反映銀行按揭取態的積極性明顯降溫。適逢9月底美國議息，CVI走勢值得關注，相信中秋節前後才會出現較明朗轉變。

估價指數跌 走勢睇聯儲 

翻查資料，今年3月美國加息後，CVI曾連續9周逼近90點水平。其後CVI輕微回軟至85點水平，但亦長期維持，即使政府推出六招房策、中美貿易戰啟動及人民幣下跌等事件發生，CVI並沒有大跌，連續12周企穩於85點水平。直至銀行調高H按封頂息率之後，CVI開始降溫，由85點水平連降3周至80點上下。

CVI是中原地產根據每個中原城市指數成分屋苑，選取樣本單位，調查主要銀行的估價變幅。每周調查銀行對樣本單位的估價，比較一個月前的估值，計算出估價的按月變幅。CVI以擴散型指數方式計算，反映銀行對樓市的取態。100點完全睇好，0點完全睇淡。