業主諗計對沖加息

文匯報

美國已踏入加息周期，本港雖然遲遲未有行動，但不少分析相信本地銀行年內將上調最優惠利率，息魔來襲下，不少未供完樓的業主或首當其衝受影響。雖然大多相信每次加息只會上調25點子，但小數怕長計，長遠亦難免造成一定負擔，其實有資產抵押的優質貸款對銀行風險相對低，競爭自然激烈，因此銀行亦會提供不少具競爭力優惠，如選用普通按揭產品，多數銀行都會提供按揭儲蓄掛鈎戶口，不妒考慮作為對沖加息方法之一。

如按照目前情況，假設加息0.25厘，業主每月供款將增加幾多？現時與最優惠利率掛鈎的平均按揭利率為2.15厘，假設加息0.25厘，即P將上調至2.4厘。假設買家以600萬元買入單位，並做六成按揭，借入360萬元，計劃供款25年。按現時2.15厘計算，每月供款額為15,523元，全期利息105.69萬元；加至2.4厘後，每月供款額則增至15,970元，較原本利息增加447元，全期利息則升至119萬元，較原本利息增加約13.31萬元。

按揭儲蓄戶口息率高

不少銀行美其名為減輕業主供樓壓力，實則希望加強交叉銷售能力，如選用銀行普通按揭產品，多數都會提供按揭儲蓄掛鈎戶口作為另類優惠。而所謂的按揭儲蓄掛鈎戶口，其實同樣是儲蓄戶口，但就享有等於按揭利率之息率，相對目前普遍的港元活期存息約0.01厘至0.02厘為高，而且彈性度高，就算客戶突然有現金需要，亦可隨時提取戶口內之存款，而無須繳付任何手續費，不似一般定期會鎖死資金一段時間。

注意存款封頂水平 

然而銀行亦不會做虧本生意，如果提供相等於按揭利率之儲蓄息率，一旦儲蓄金額高或等於按揭額，亦即意味銀行需額外補貼或不賺不蝕，因此銀行提供的按揭儲蓄掛鈎戶口，其存款額會設有封頂水平，避免出現上述情況，這類型的戶口存款上限通常設定為按揭貸款結欠之一半，銀行會以每日儲蓄戶口結餘計算日息，再於每月結算日存入利息。

當然選用這類型戶口必要條件是業主身份，在面對本地銀行隨時加P的壓力下，這類型戶口有助業主靈活運用資金，同時某程度節省供樓利息支出，加上近日銀行調高按息，如業主利用有關戶口作為出糧戶口或用盡戶口存款上限存放資金，都有助減輕加息壓力。