這個樓市有點冷

巴士的報

最近有朋友想出讓他的沙田大單位，但放盤五個月，完全無人問津，連睇樓也沒有，明顯是一個有價無市的狀況，顯示樓市開始有點冷。

近期各區的確傳出二手樓要劈價才能成交的消息，大部份都是劈價10%左右，比較厲害的則是東涌，日前看到一則新聞，東涌東堤灣畔有一個頂層特色戶，實用面積1159方呎，帶440方呎的陽台，是區內罕有的特色單位，今年上半年業主先以1700萬元放盤，到10月調低至1450萬元，上週日最終減低至1188萬元成功沽出，呎價僅10250元。

這是一個見血價，業主三年前買入這個單位，連使費要蝕80萬元。據聞賣家是投資老手，很明顯是不太睇好樓市或區內物業前景，所以有買家還價就狠心劈價成交。或許該賣家手上持有的物業比較多，先沽出一個單位套現，也是一種防守性策略。

其實，位於東涌的劈價盤不止一個，早幾日也有一個海堤灣畔中型單位劈價成交，該高層單位實用面積846方呎，成交價822萬元，呎價9716元。區內代理形容，說這個價錢便宜過居屋。就在5個月前，同類型單位仍然以呎價13593元成交，幾個月便下跌了28.5%！東涌樓跌得特別狠，與港珠澳大橋開通令到區內特別擠擁有些關係，東涌本來是一個比較休閒的社區，現在人潮逼爆，感覺認真麻麻，想沽貨的業主紛紛劈價求售。

看樓市整體走勢，雖然已連跌了五個多月，但跌幅仍然輕微，這些報道出來的劈價消息比較誇張，尤其是東涌的劈價幅度較大，相當吸引眼球。現時地產代理搵食艱難，亦樂於報道這些劈價消息。很多業主都像我的朋友一樣，開了高價，由於不等錢使，要不急於沽出，就算無人睇樓，他也懶懶閒二手樓市根本有價無市，業主叫價與買家願意出價差距很大，成交因而大量萎縮。大代理行如中原最近亦表示會裁員200人，由此可見地產代理已預了一個冰河時期正在來臨。在這種情況下，見到有低價成交，代理自然大唱特唱，希望業主態度軟化，願意降價售樓，有多些成交。

樓市沒有大量低價成交，樓市就不會顯著下跌，只會呈現一個輕微回落的膠著狀態。但無論如何，東涌可能比較誇張，但整體樓市回軟也是不爭的事實，主要受到兩方面的因素影響。第一是利息。美國早已進入加息週期，香港由於銀行水浸，所以遲遲未加息，最近才加了0.125厘，加息幅度比較細。但無論如何，也是一個加息週期的開始，對買樓者造成心理壓力，擔心買樓之後供樓利息負擔會上升。

第二是貿易戰影響實體經濟。不要覺得中美貿易戰燒不到香港，只會影響中國大陸，事實上，香港有大量行業與貿易有關，除了直接做出入口或轉口貿易之外，香港還有很多廠家在國內設廠生產貨品輸往美國，不少廠家在香港都設有後勤辦公室。貿易戰打到來，現時廠家叫苦連天，考慮搬廠之餘，還要研究節約成本。中美貿易糾紛如果不能解決，明年一月美國將對大量輸美的中國貨品增加關稅至25%，對香港經濟的衝擊將會進一步深化。

第三是銀行態度轉趨審慎。最近與一位工商界高人談過，他說要向政府反映，開始要援助中小企，因為他感覺到銀行有收水跡象。2008年金融風暴爆發，銀行見到勢色不對，就要中小企先還款，說過年之後再借。當時很多中小企都聽從銀行家的意見，還款給銀行，誰知過年之後，銀行不再借錢給中小企。高人說現時又見到銀行開始要中小企還款，顯示銀行的態度轉趨審慎，所以有需要提醒政府要支持中小企。

未來樓價會怎樣，目前仍未能蓋棺定論，要看兩個因素的發展，第一是香港利息會否急速向上，第二是中美貿易戰前景，如果中美達成協議，貿易戰緩和，對樓市的壓力就會大大舒緩。反之，貿易戰持續，對香港經濟以至樓市的壓力就會大增。但總體而言，樓市現時有價無市現象，有點腳軟跡象，顯示購買力正在急速衰退之中。

盧永雄