2018年11月25日 星期日

冧租潮現 十大屋苑八個跌

文匯報

租盤供應增 明春前租金或再挫15% 

香港文匯報訊(記者 黎梓田)中美貿易戰持續加劇,「習特會」結果難料,美股調整拖累全球股市,本港樓市遇上一而再、再而三的衝擊,買樓收租也未必有好價錢。在9月後二手樓出現大幅劈價沽貨,連帶二手租金也現冧價潮。香港文匯報追蹤十大屋苑今年來每月租金表現,發現於十個屋苑有八個出現租金回調,港、九、新界個別跌幅達半成,租務成交見萎縮。業界人士認為,臨近年尾非租務旺季,租金跌勢料加劇,明春前租金仍有10%至15%跌幅。

樓市回軟,各大屋苑放盤叫價出現「斷崖式下跌」,但有持貨能力強的業主不願賤價放售,於是紛紛「轉賣為租」,個別屋苑更有多達兩成業主把手上單位轉為放租。租盤供應增加,亦造成部分屋苑租金水平出現下調,9月份個別屋苑更按月下調逾半成,但亦有區內代理指,樓市受負面情緒影響導致向下,最近樓價下滑亦是造成租金水平下跌的原因之一。

二手劈價 部分業主轉售為租

根據利嘉閣研究部的十大屋苑每月平均租金表,今年大部分屋苑租金水平均由1月份起穩步上揚,其中有7個屋苑升勢更持續至8月份。而貿易戰自7月底起正式爆發,加上多個負面因素影響,拖累樓價掉頭向下,同時亦令普遍租金水平自9月份起出現下調。

其中,9月份平均租金跌幅最多的屋苑為杏花邨,按月跌5.6%。Q房網張維緯表示,港島區的杏花邨11月至12月的租務交投向來不多,加上有近一成業主轉賣為租或同時放租。現時在租盤增加下,11月租金水平比10月減3%至5%,但該屋苑向來有穩定客源,因此業主會視乎租客背景而調整叫租,未必會有太大的租金議幅。

杏花邨入場月租1.8萬 可減5%

張維緯指,杏花邨23座低層單位業主,以1,700萬元放售,業主見市況不景難以好價放售,故同時以月租3.8萬元招租。另外,屋苑共有約60間租盤,入場月租由1.8萬元起,現時放租業主議幅普遍為3%至5%。

九龍區方面,荔枝角美孚新邨9月份平均呎租按月下跌約5.1%,同屬跌幅較大的屋苑之一。美聯物業林海成指,有部分業主不甘心平賣單位,於是改為放租或同時放租,亦令租盤供應增加約一成,「賣轉租」單位以3房為主,普遍叫租較3個月前下調約數個百分點。不過,租客以九龍區上班族為主,多數租2房單位,在3房單位供應增加的情況下,3房議價空間也比2房大。林海成指,細單位通常可減500元,而大單位則可減1,000元。

新盤劈租10%搶客 新都城租跌 

新界東方面,將軍澳新都城9月份錄得平均呎租按月跌幅為5.4%。中原地產伍錦基表示,屋苑租客客源以夫婦客為主,惟近月將軍澳南新樓租盤供應增加,而且均願意下調租金,平均減幅高達一成,因此吸去不少新都城的租客客源,而該屋苑對比9月時的租金回調約5%。

另一邊廂的新界西,有地產代理認為,租金下跌與「賣轉租」關係不大,而天水圍嘉湖山莊租金跌幅相對輕微,9月份按月平均呎租跌幅為3.5%。中原地產伍耀祖指,嘉湖山莊租客以家庭客為主,而租務交投一直保持平穩。但由於樓市出現負面情緒,放租業主開始下調叫租,故現時租金水平較7月高位錄得下跌。現時共有約兩成放盤業主轉賣為租或同時放租,現約有100個放租盤供應,惟議租空間一直維持在500元,與市旺時相若。

文匯報

經濟學家關焯照表示,租金下跌,邏輯上應與樓價表現掛鈎,主要是樓價下跌令單位「賣唔出」,業主才轉為放租,從而推跌租金水平。關焯照又指,一般在樓價開始跌勢後2至3個月,租金水平才會開始下跌,若租金跌勢一直維持至12月或以後,便幾乎可確認樓市正式進入下行周期。

關焯照指,租金走勢的主導因素包括經濟表現以及政府政策,前者需視乎中美貿易戰表現以及未來息口走勢,這兩者均可決定租金跌幅的長度及深度;而政府推行的辣稅及按揭成數限制,大大縮減了買賣成交的活躍度,亦令業主放租意慾增加,租盤選擇增加,業主便需要減租吸客。

■記者 黎梓田

1 則留言:

  1. 用家做得好!唔好比希望的炒家有希望賣唔出可以租出去!
    再過多陣時間,的炒家就要供樓,無錢就要撻定,撻定潮開始,樓市就冧!
    樓價去番正常位,到時用家先慢慢選心頭好!

    回覆刪除