冧租潮現 十大屋苑八個跌

文匯報

租盤供應增 明春前租金或再挫15% 

香港文匯報訊（記者　黎梓田）中美貿易戰持續加劇，「習特會」結果難料，美股調整拖累全球股市，本港樓市遇上一而再、再而三的衝擊，買樓收租也未必有好價錢。在9月後二手樓出現大幅劈價沽貨，連帶二手租金也現冧價潮。香港文匯報追蹤十大屋苑今年來每月租金表現，發現於十個屋苑有八個出現租金回調，港、九、新界個別跌幅達半成，租務成交見萎縮。業界人士認為，臨近年尾非租務旺季，租金跌勢料加劇，明春前租金仍有10%至15%跌幅。

樓市回軟，各大屋苑放盤叫價出現「斷崖式下跌」，但有持貨能力強的業主不願賤價放售，於是紛紛「轉賣為租」，個別屋苑更有多達兩成業主把手上單位轉為放租。租盤供應增加，亦造成部分屋苑租金水平出現下調，9月份個別屋苑更按月下調逾半成，但亦有區內代理指，樓市受負面情緒影響導致向下，最近樓價下滑亦是造成租金水平下跌的原因之一。

二手劈價 部分業主轉售為租

根據利嘉閣研究部的十大屋苑每月平均租金表，今年大部分屋苑租金水平均由1月份起穩步上揚，其中有7個屋苑升勢更持續至8月份。而貿易戰自7月底起正式爆發，加上多個負面因素影響，拖累樓價掉頭向下，同時亦令普遍租金水平自9月份起出現下調。

其中，9月份平均租金跌幅最多的屋苑為杏花邨，按月跌5.6%。Q房網張維緯表示，港島區的杏花邨11月至12月的租務交投向來不多，加上有近一成業主轉賣為租或同時放租。現時在租盤增加下，11月租金水平比10月減3%至5%，但該屋苑向來有穩定客源，因此業主會視乎租客背景而調整叫租，未必會有太大的租金議幅。

杏花邨入場月租1.8萬 可減5%

張維緯指，杏花邨23座低層單位業主，以1,700萬元放售，業主見市況不景難以好價放售，故同時以月租3.8萬元招租。另外，屋苑共有約60間租盤，入場月租由1.8萬元起，現時放租業主議幅普遍為3%至5%。

九龍區方面，荔枝角美孚新邨9月份平均呎租按月下跌約5.1%，同屬跌幅較大的屋苑之一。美聯物業林海成指，有部分業主不甘心平賣單位，於是改為放租或同時放租，亦令租盤供應增加約一成，「賣轉租」單位以3房為主，普遍叫租較3個月前下調約數個百分點。不過，租客以九龍區上班族為主，多數租2房單位，在3房單位供應增加的情況下，3房議價空間也比2房大。林海成指，細單位通常可減500元，而大單位則可減1,000元。

新盤劈租10%搶客 新都城租跌 

新界東方面，將軍澳新都城9月份錄得平均呎租按月跌幅為5.4%。中原地產伍錦基表示，屋苑租客客源以夫婦客為主，惟近月將軍澳南新樓租盤供應增加，而且均願意下調租金，平均減幅高達一成，因此吸去不少新都城的租客客源，而該屋苑對比9月時的租金回調約5%。

另一邊廂的新界西，有地產代理認為，租金下跌與「賣轉租」關係不大，而天水圍嘉湖山莊租金跌幅相對輕微，9月份按月平均呎租跌幅為3.5%。中原地產伍耀祖指，嘉湖山莊租客以家庭客為主，而租務交投一直保持平穩。但由於樓市出現負面情緒，放租業主開始下調叫租，故現時租金水平較7月高位錄得下跌。現時共有約兩成放盤業主轉賣為租或同時放租，現約有100個放租盤供應，惟議租空間一直維持在500元，與市旺時相若。

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經濟學家關焯照表示，租金下跌，邏輯上應與樓價表現掛鈎，主要是樓價下跌令單位「賣唔出」，業主才轉為放租，從而推跌租金水平。關焯照又指，一般在樓價開始跌勢後2至3個月，租金水平才會開始下跌，若租金跌勢一直維持至12月或以後，便幾乎可確認樓市正式進入下行周期。

關焯照指，租金走勢的主導因素包括經濟表現以及政府政策，前者需視乎中美貿易戰表現以及未來息口走勢，這兩者均可決定租金跌幅的長度及深度；而政府推行的辣稅及按揭成數限制，大大縮減了買賣成交的活躍度，亦令業主放租意慾增加，租盤選擇增加，業主便需要減租吸客。

■記者　黎梓田