【東瀛攻略】樓價曾貴絕全球 泡沫爆破迷失廿年

真係唔好在頂位才去買樓, 所以 TIMING 好重要 !

星島日報

全球大城市如香港、倫敦、多倫多、悉尼等樓市年年創新高，但作為發達國家的日本，何以樓價一直大落後？一切都歸咎上世紀80、90年代炒得太癲狂，泡沫爆破後遺症令日本經濟迷失了20年。

今時今日，日本人都不想買樓，絕大部分日本人都是租樓一族。但原來20年前，日本曾經人人搶樓，樓價高得要一層樓供三代人。一切要從1985年9月22日的廣場協議講起。

當日，五大資本主義經濟強國美國、日本、西德、英國和法國的代表，在紐約廣場飯店達成協議，宣布介入匯率市場，解決當時美國貿易赤字問題，日本同意讓日圓大幅升值，匯率由85年1美元兌240日元，升至86年兌120日元。

日圓升值令日資購買力大增，瘋狂往境外併購，看似要買下全世界的資產。但日圓匯率高企，令日本出口競爭力大減，日本央行為應付經濟衰退，利用減息來減慢日圓升值速度，低息環境令資金流入資產市場，股樓大升。日本央行本來已打算收緊貨幣政策控制炒風，但87年環球股災打亂部署，令加息步伐停下，樓市股市回穩後因低息繼續狂升，泡沫一發不可收拾。

當年日本市場迷信日本土地不足，地價永不貶值，高峰期東京房地產市值，比整個加拿大的房地產價值加起來還要多。當時銀座的地價一平方米高達100萬美元，人人搶樓的年代，供應永遠追不上需求，日本樓奴命運比今日香港人更慘，出現「供樓供三代」現象。

日本央行在89年加息，翌年經濟泡沫爆破，日經指數由年初的37,000多點，下挫至年底23,000多點，92年8月更跌至14,000點，市值只餘下3分1。

很多在高峰期買入物業的企業及家庭變成負資產。89年經濟崩潰以來，日本每年平均GDP增長率不足1%，全球一致唱衰日本經濟，稱過去20年為日本「失去的二十年」。

直至現任首相安倍晉三上台後，力推寬鬆貨幣政策救經濟，加速日圓貶值，提升競爭力，日本經濟才近年才漸見明朗。但經歷20年經濟低谷，影響日本人置業信心，新一代出現「下流」趨勢，工資長年零增長，晉升機會低，很多年輕人選擇不結婚、不買樓。雖然日本政府去年公佈，資助國民置業，希望刺激樓市，但至今仍未點起大部分日本人買樓的欲望。