香港樓市進入了下行周期嗎？

AM730

C觀點: 施永青

政府表示，由於未能確定樓市是否已進入下行周期， 所以不會在現階段撤銷遏抑樓市的辣招。行內有人對此表示失望；但我對政府的表現並不感到意外。政府做事向來審慎，常為了避免犯錯，盡量不想過早作判斷。以至常予人反應遲鈍的印象。

然而，大部分行內人士都認為，無論是用基礎分析，還是用圖表走勢來推斷， 樓市都已進入了下行周期。

從基礎分析的角度來看， 中美的博弈已進入冷戰狀態，兩國的分歧是短期裏沒法調和的，緊張與不穩定的局面將持續數以年計。 這樣的環境是不利於不動產投資的。今後，資金會選擇投放在流動性更為靈活的股市、債券與商品期貨市場。

另一方面，中美在政治上的對立無可避免會擴散到經濟領域；除了會影響進出口貿易外，戰線還會擴展至金融市場與外匯市場，甚至連學術交流也可能因而中斷。美國除了自己會出手外，還拉攏全球的盟友也全方位制約中國。 因此，出問題的已不只中美兩國，而是全世界都會被拖落水。此之所以，國際貨幣基金會已全面調低來年各國GDP增長的預估。 樓市的表現不可能與經濟增長背道而馳，經濟如果下行， 樓市亦只好跟着下行。何況本港樓市自2003年復甦以來，已連升了15年，已透支了大量前景美好的預期。所以，不用經濟真的步入衰退，只要經濟表現不如預期中那麼好，也會令很多投資者失望。他們當中一定會有部分重新調整投資部署，形成對地產市場的壓力。

此外，政府已下大決心要解決房屋問題 ，目標是要增加供應，平抑樓價。這目標雖然難以一步到位，但必定可以漸見成效 ，並讓投資者不得不改變對未來的預期。現時的樓宇供應量與偏低的年代相比，已增加了一倍有多。供不應求的情況理可逐步解決。

從圖表走勢技術分析的角度來看，中原城市領先指數已連跌了12週，跌幅雖然只有6%左右， 但趨向性十分明顯。以市場上的成交分佈來看，低價成交的比例正在不斷增加，而能維持高價的成交正日漸減少。市場上不斷出現的是創新低的成交，而創新高的成交已多時未見出現過。這些情況都顯示，低價的成交才是當前最具標誌性的成交，並對後市有較大的主導作用。

最近，賣得好的一手樓盤，價格比預期的平了超過兩成，但二手市場的跌幅卻只有6%；所以我相信，二手市場的跌幅還會進一步擴大，才能令二手市場的跌幅追齊一手市場的跌幅。

現時樓市除了出現價格回落外，成交量的萎縮就表現得更為驚人。在高峯期，土地註冊處每月登記的買賣合約可以靠近二萬宗，但近期卻跌到只有每月五千宗水平，只及高峯期的四分之一。即使是一向交投較為活躍的屋苑，平時每月起碼也有十多二十宗交易，但近期卻跌至每月只有兩三宗。這樣的情況只有沙士期間出現過，可見情況並不尋常。這種寂靜，令人覺得一場特大的暴風雨正在來臨。我個人相信，樓市已進入了下行周期。