誰是真業主？

頭條日報

物業的法定擁有人（legal owner），是指法律文件中所顯示的業權擁有者，通常在土地登記處可以查到，一般稱之為「業主」。在樓按中，物業的法定擁有人就是抵押人（mortgagor）。物業的權益擁有人（Beneficial owner）是指實際上擁有物業權益的人，但他們的名字可能不會在法律文件中出現。

　　物業的法定擁有人和權益擁有人通常是一致的。然而在香港，父母出錢以子女名義買樓、丈夫或妻子出資買樓給配偶的情況並不罕見。這些安排有機會構成一種「歸復信託」（resulting trust）關係。例如在購買物業時，法律文件顯示陳太是業主，但買樓資金卻由陳生提供，除非可確定該物業是陳生有意贈送給陳太作禮物，否則陳生可以舉證並爭辯他才是物業的真正業主。

　　香港不久前有一案例，有財務公司因借款人未能還款，便想啟動貸款條款，沒收借款人名下物業抵債。在這過程中，借款人母親聲稱她才是該物業的實益擁有人，因為她和她已去世的丈夫為購買該物業提供資金。上訴法院允許上訴，並認為母親才是實益擁有人。

　　《小巴司機案》也是一個經典歸復信託例子。作為小巴司機的丈夫，以妻子名義購買物業，妻子瞞着丈夫賣出物業後「走佬」。由於丈夫拒絕搬離該物業，無辜買家只好提出訴訟。在判詞中，法官認為丈夫擁有物業權益，因此他有權繼續佔用該物業，不幸買家只能自嘆倒霉。

　　由此可見，根據香港現行制度，誰是真業主是可以爭辯的。物業的權益擁有人難以在土地註冊處查冊中查到，律師們也只能盡力而為。其實這風險是可以透過業權保險管理，若買家或貸款人不幸中招，業權保險可以補償其釐清業權時的法律費用，以及失去業權蒙受的損失。

Chris Shi

第一美國業權保險公司（香港分行）銷售總監

（HKFI Registration Number︰18321622）

星之谷地產

子非魚