劈價盤湧現 銀行估價滯後

文匯報

GDP持續收縮 樓價跌逾15%恐「走唔甩」

中美關係再度惡化，本港亦遇上疫情第三波爆發，本港經濟大幅收縮，對本港樓市甚至經濟無疑是一場重大考驗。不過樓市最近卻出現大量劈價個案，部分減幅高達兩成，而反映銀行取態的物業估值卻維持不變或輕微上升，二手成交價與估價產生背馳，樓市轉角是否已經出現？香港文匯報為此邀請各專家為樓市把脈，有測量師認為本港經濟已大傷元氣，亦有投資者指短期內形勢難以好轉，直言樓價跌15%至30%是「走唔甩」。■香港文匯報記者 黎梓田

由香港文匯報記者追蹤十大屋苑銀行估值所得，發現大部分屋苑估值均與6月份相若，部分更有輕微上升，平均升幅大約1%至3%左右。不過，根據中原地產數字，不少屋苑呎價在過去30日出現跌幅，其中港島著名屋苑薄扶林貝沙灣及鰂魚涌南豐新邨更出現高達一成的跌幅，其放盤數量亦出現增加趨勢。

疫情打擊冀降持貨成本 

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，最近的二手劈價潮受着多方面因素影響，例如近期因全球疫情關係，來港工作的專家以及留學生人數大幅減少，以致租金下跌，也令不少投資者想減持物業，以降低持貨成本。

張翹楚又表示，由6.2%的失業率可看出，疫情已令本港經濟大傷元氣，估計有部分人會因此減輕負擔而沽貨，甚至計劃移民、投資海外物業。但他認為，有移民想法的人多數由情緒主導，相信最終真正落實的人未必佔多。

中美關係惡化影響信心 

至於中美關係，張氏坦言對此有擔心，美國最近對香港主要官員實施制裁，並限制有美元業務的公司與被制裁人士的交易，相信會導致外資公司或員工產生離港的想法，租務需求減少或進一步拖低樓價，但相信本地人不會因為這個原因而放棄香港物業。

政府下調今年本地生產總值預測。浸大財務及決策學系副教授麥萃才表示，最主要是看第三波疫情何時會得以抑制，準買家的收入將會跟GDP 的調整成正比，因此樓價走勢很視乎未來一至兩年經濟是向上還是向下，樓價跌幅會跟隨GDP調整，預計樓價會有5%至10%之間的跌幅。

疫苗未面世樓價續跌勢

麥萃才補充，第四季是傳統消費旺季，如到時未有疫苗，則跌勢可能持續。但他也認為明年第一、二季會有疫苗面世，所以對樓價走勢不會太悲觀。

不過，中文大學經濟學系副教授莊太量曾經表示，GDP升跌從來不是影響樓價因素，重要的是失業率會不會上升，影響市民的買樓意慾。莊太量稱，GDP的組成主要由外貿、消費、資本形成等組成，最初的下跌會由商家及僱主承受，視乎他們消化到幾多，之後才傳遞在失業率上面。

一手定價吸引增持貨力 

莊太量認為，近期成交的二手單位雖然出現劈價，但不能以叫價為準，應該屋苑同類單位成交價作參考。不過他認為，樓市的確出現一手定價能力較二手強的情況，前者具有持貨能力，未必有壓力減價，加上提供的付款計劃吸引，故最近疫情好轉也有很多買家入市一手樓。

莊太量又不排除有部分業主股市輸錢，或者是因失業需要賣樓應急，所以出現劈價個案，而且打工仔收入下跌影響租樓預算，租金下跌亦是導致近期成交價下跌的成因之一。莊太量指，如本港繼續「封關」、失業率上升，並且動搖到金融業以至公務員的購買力的話，則樓價有機會跌一成。