2022年2月27日 星期日

疫襲樓市 屋苑業主掀劈租潮

文匯報

本月租賃交投量插半 租金勁減逾一成

第五波新冠疫情在社區大規模肆虐,圍封強檢消息不絕,影響市民生活或企業營運。地產代理工作是帶客睇樓,但怕感染下業主不願開門,拖累租賃市場交投之餘,租金也出現調整。2月份整體租賃交投量按月下跌超過五成,個別屋苑租務交投量跌幅高達八成,不少業主求客心切,不惜大幅劈租,部分個案成交租值更低市價一成。 ◆香港文匯報記者 黎梓田

專家認為,即使新一份財政預算案有向市民派糖、提出「租樓減稅」等措施,但無法完全抵消疫情的負面影響,加上今年內九龍及新界將有多個新盤陸續入伙,至少有2,000多個新入伙租盤供應釋出,租金議價空間料會進一步擴大。市場人士估計今年上半年整體住宅租金將下調3%。

盈暉臺3房低市價10%租出

市區業主至少減租一成,才有望成功把單位租出,香港置業陳渝東表示,荔枝角盈暉臺一個3房連工作間單位以每月2.6萬元獲承租,實用面積約761方呎,實用呎租約34.2元,較市價低約10%。該單位業主原先以約2.8萬元放租,洽商約1個月後有外區客入手,雙方議價約2,000元以2.6萬元租出,實用呎租約34.2元,建築呎租約25.5元,較市價低約10%。據代理透露,該名租客願意簽兩年「死約」,故業主也願意以較相宜租金租出單位,租金回報約2.6%。

匯璽業主減價近13%獲承租

南昌站匯璽6座中高層F室減租逾一成把單位租出,利嘉閣地產李啟昌表示,該單位實用面積約271方呎,放盤一個月始有人接洽,業主原叫租1.6萬元,經議價後減價2,000元或12.5%,最終以1.4萬元獲承租,折合呎租約52元。據悉,業主於2019年11月,以約672.4萬元購入上述單位,現租出可享租金回報率約2.5厘。

新界區也同樣有劈租個案浮現,世紀21奇豐物業鄭達昌表示,馬鞍山銀湖·天峰單位為3座低層D室,實用面積797方呎。單位放租2個月,開價月租2.6萬元,減2,500元,減幅約一成,以月租2.35萬元租出,實用呎租29.5元。

盈翠套3房減租近兩成

香港置業陳浩源表示,日出康城第9期Marini 3A座中層C室,實用面積約380方呎,屬2房間隔,有新租客斥1.5萬元月租承租,實用呎租約39.5元,較市價低約10%。另外,中原地產蔡偉明表示,青衣盈翠半島錄得3座低層C室租賃個案,實用面積756方呎,屬於3房套房連工人房間隔,向東南外望青衣運動場及海景,月租原叫價2.85萬元,經議價後,以2.3萬元成交,減幅近二成,實用呎租僅30.4元。蔡偉明指,上址租金明顯低於市價,而盈翠半島本月累錄約6宗租賃成交,平均實用呎價約35元。

文匯報

香港文匯報訊 自1月份租金指數向下調整。中原城市租金指數CRI最新報114.08點,跌至7個月新低,按月跌1.37%,跌幅12個月以來最大,兼連跌3個月共2.41%,其中新界西租金率先回軟。中原分析指,第五波疫情嚴峻,估計第一季CRI將下試第一個支持位113點水平,如果疫情不退,第二季會進一步下試第二個支持位111點。

大型單位挫逾2% 23個月最傷

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,大型屋苑租金指數CRI_Mass報119.35點,創8個月新低,按月跌1.27%,跌幅12個月以來最大,連跌3個月共2.78%。CRI(中小型單位)報116.06點,創7個月新低,按月跌1.28%,跌幅12個月以來最大,連跌3個月共2.51%。CRI(大型單位)報101.40點,按月跌2.09%,跌幅23個月以來最大。

四區租金指數方面,新界西租金率先回軟,該指數報142.82點,創9個月新低,按月跌1.4%。新界東租金指數報138.21點,按月跌0.06%。九龍租金指數報105.38點,創8個月新低,按月跌1.36%。港島租金指數報109.32點,創12個月新低,按月跌1.84%。

港島租金月跌1.8% 差絕四區

由於樓價回軟拉高租金回報,黃良昇表示,去年第四季乃季節性淡市,整體樓價反覆回軟,樓價跌幅亦較租金跌幅大,所以推高租金回報率。當中,九龍區租金回報率帶頭上調。升幅較大的有海逸豪園,第四季報2.31%,按季累升0.17個百分點。宇晴軒、淘大花園和新都城的租金回報率分別報2.52%、2.62%和2.65%,按季累升0.12、0.08和0.03個百分點。

港島區方面,第四季囍匯和南豐新邨的租金回報率分別報2.43%和2.73%,按季累升0.1和0.06個百分點。太古城和海怡半島租金回報率分別報2.24%和2.34%,按季累跌0.03和0.06個百分點。

新界東方面,第四季聽濤雅苑的租金回報率報2.74%,按季累升0.04個百分點。相反,粉嶺中心、名城和河畔花園的租金回報率分別報2.72%、2.24%和2.7%,按季累跌0.05、0.06和0.08個百分點。

新界西方面,第四季盈翠半島的租金回報率報2.39%,按季累升0.02個百分點。瓏門報2.21%,按季並無升跌。Yoho Town和映灣園分別報2.17%和2.47%,按季累跌0.03和0.06個百分點。

文匯報

香港文匯報訊(記者 黎梓田)本港疫情嚴峻,最新單日確診數字已突破萬宗,整個香港人心惶惶,租屋活動停滯,即使財爺「派糖」和「租金減稅」等等措施,亦未能緩減市場負面情緒。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為,疫情總有一天會過去,俄烏戰事風險比起疫情風險更高,如戰爭持續則無法預料對資產市場影響。在股市及環球資本受影響下,本港樓市也添上陰霾,估計今年上半年住宅租金會抹掉去年租金升幅,料下跌大約3%。

張翹楚表示,相比起疫情大爆發,地緣政治對樓市的風險相對會更高,因為疫情無論有多嚴峻,總有一天會過去,但持續的戰爭卻難以預料,這也是香港樓市較少遇到的情況,因此未必會有「免疫力」。至於本港樓市租金,主要受到市民收入所影響,在防疫措施下,不少依賴飲食業及零售服務業維持生計的市民都「無工開」,相信在2月24日實施「疫苗通行證」後,零售市道的寒冬期會較長,在工資下跌、失業等因素影響下,租金下調的壓力將增加。

不建議投資買樓賺租金回報

不過,他認為,疫市下租樓的風險未必低於買樓,過去樓價每次在逆市過去後都會錄得強勁升幅,如果買來自住的話則問題不大,但在地緣政治風險爆發下,故不建議買樓投資賺取租金回報。他認為上半年租金走勢會偏弱,疫情看不到短期緩和,最快都要等完成全民檢測後才會明朗,相信上半年租金會下跌大約2%至3%,或抹消去年的租金升幅,而豪宅租金跌幅可能會跌3%至5%。

至於日前預算案提出「租金扣稅」措施,張翹楚認為此舉對租客幫助不大,首先業主在市場上仍然是強方,有可能因為租客租樓預算增加而上調租金,長期而言成效不大;不過短期內本港樓市仍需面對疫情,相信租客能受惠措施一段短時間。

「租金扣稅」可幫剛性需求客

另一邊廂,紀惠集團行政總裁湯文亮對租樓住有不同看法,租樓又未必一定好過買樓,如果不是有地緣政治風險,業主又未必會減價,尤其是優質物業業主。所以,遇上優質而價錢又低於市價,買樓好過租樓。對於投資者的建議,湯文亮指,買樓收租似乎不合時機,入市應是要自住,在利息「應升未升」下,目前未到買樓時機,等利息升得差不多,大家開始預測幾時下跌,就是買樓時機。

湯氏認為政府提出「租金扣稅」雖然是小恩小惠,但亦可以說幫了一定要租樓的人。並相信在現時這個環境,無論豪宅到納米樓,租金都會下跌,這是疫情拖累,經濟不好,租金又如何會上升。

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