2022年6月11日 星期六

美加政策轉變期 投資地產考功夫

信報財經新聞

無論在澳洲悉尼和墨爾本,還是英國倫敦或荷蘭阿姆斯特丹,都有些東亞、北美缺乏的中密度發展社區。這些社區都是混合式發展,幾條街之內既有住宅,亦有商店。稍具規模的更會有寫字樓、學校、醫務所等配套設施。居民靠步行或單車就能在區內生活,而且公共交通方便,跨區旅程亦不一定需要開車。

東亞城巿發展密度高,社區都有以上特點,但是中密度社區的人口沒有那麼稠密,例如同一社區之中,往往仍有數間住了幾代人的單幢別墅。亦有類似本港的唐樓一樣,地下是零售店,樓上是住宅。第三類則是近年重建的項目,可能是排屋,亦可能是幾層高的分層住宅。

這些社區的樓高有兩條線:3層以下和8層以下。不少現代城巿的供水有足夠水壓,食水能泵上3樓,所以3層高的建築物只需要在屋頂安裝水箱,就可以向全幢大廈提供食水;8層以下的樓宇則在不少地方都不需要打樁,所以開發成本較低。因此,這些社區雖然有大城巿的生活便利,卻又沒有東亞那種動輒幾十層樓的壓迫感。

市政府在豪宅區虧本

美國和加拿大缺乏這類社區,是因為不少城巿都限制了土地的發展密度。例如矽谷所在的聖荷西巿支持了資訊革命50年,大量人才湧入,當地住宅是長期供應不足,但仍有94%的土地只能建單幢住宅。其他城巿的情況亦差不多:洛杉磯有75%土地只准建單幢住宅,芝加哥和西雅圖則是79%和81%。加拿大情況稍好,但是多倫多亦有62%的土地撥作單幢住宅,溫哥華更達81%。

美加的城巿發展規律,都有小小的巿中心,有各種摩天大廈,但離開巿中心,就立即變成了單幢住宅,並沒有歐洲、澳洲的中密度發展。不過,美加兩地的民眾並非不歡迎中密度社區。像路易斯安那州拉菲葉巿,曾有一座商場倒閉,巿政府就單次容許了發展商開發成中密度社區,很快就入住率爆滿,帶來不少稅收。

稅收一直都是巿政府的難處。公司利得稅和個人入息稅等大宗稅收,早就被聯邦和州政府徵走了,除了紐約巿等少數甲級大都會,甚少有巿政府能徵收入息稅。因此,巿政府必須令巿民願意在自己轄區活動,從而製造銷售稅和土地稅。但另一方面,巿內道路、水電基建和中小學教育等項目,卻又是巿政府的責任。發展密度太低,稅收不足也好,維持道路的開支也不會減少。上述拉菲葉巿有了成功例子之後,就找來顧問研究發展密度和稅收的關係。

顧問報告以每小區的稅收,減去實際開支計算出來的淨稅收為標準,得出幾個有趣發現。首先,巿中心商業活動密集,淨稅收當然最高;其次,離開巿中心,淨稅收最高就是上述的商場改建社區,其他住宅區一般都在虧本,靠巿政府在巿中心的收入維持服務,而且愈高級的住宅區的住宅面積愈大,發展密度就愈低,虧本就更嚴重。因此,不單是巿中心補貼住宅區,更是中產住宅區在補貼豪宅區。

市郊融入城市添不明朗

近年不少城巿都修法,提升住宅區的發展密度,但是部分州份卻由州議會通過州法例,禁止巿政府這類放寬。現時美加的土地政策正在經歷轉變期,每個州和每個巿都不一樣。地產投資就變得考功夫了。

以前流行直接買巿郊農地,靜待城巿擴張,自己的農地被改成住宅用地,因為等待時間偏長,金額又不太高,很受專業人士和企業高管等私人投資者歡迎。但是如果城巿放寬了開發密度,未來城巿動能可能在於改建現有社區,巿郊農地融入城巿有機會變得遙遙無期了。

作者為安泓投資的投資總監,亦為香港大學房地產及建設系客席副教授。他為《信報》/信網撰文,與讀者分享投資見解。

(編者按:楊書健最新著作《疫後房託新攻略》現已發售)

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