無論在澳洲悉尼和墨爾本，還是英國倫敦或荷蘭阿姆斯特丹，都有些東亞、北美缺乏的中密度發展社區。這些社區都是混合式發展，幾條街之內既有住宅，亦有商店。稍具規模的更會有寫字樓、學校、醫務所等配套設施。居民靠步行或單車就能在區內生活，而且公共交通方便，跨區旅程亦不一定需要開車。
東亞城巿發展密度高，社區都有以上特點，但是中密度社區的人口沒有那麼稠密，例如同一社區之中，往往仍有數間住了幾代人的單幢別墅。亦有類似本港的唐樓一樣，地下是零售店，樓上是住宅。第三類則是近年重建的項目，可能是排屋，亦可能是幾層高的分層住宅。
這些社區的樓高有兩條線：3層以下和8層以下。不少現代城巿的供水有足夠水壓，食水能泵上3樓，所以3層高的建築物只需要在屋頂安裝水箱，就可以向全幢大廈提供食水；8層以下的樓宇則在不少地方都不需要打樁，所以開發成本較低。因此，這些社區雖然有大城巿的生活便利，卻又沒有東亞那種動輒幾十層樓的壓迫感。
市政府在豪宅區虧本
美國和加拿大缺乏這類社區，是因為不少城巿都限制了土地的發展密度。例如矽谷所在的聖荷西巿支持了資訊革命50年，大量人才湧入，當地住宅是長期供應不足，但仍有94%的土地只能建單幢住宅。其他城巿的情況亦差不多：洛杉磯有75%土地只准建單幢住宅，芝加哥和西雅圖則是79%和81%。加拿大情況稍好，但是多倫多亦有62%的土地撥作單幢住宅，溫哥華更達81%。
美加的城巿發展規律，都有小小的巿中心，有各種摩天大廈，但離開巿中心，就立即變成了單幢住宅，並沒有歐洲、澳洲的中密度發展。不過，美加兩地的民眾並非不歡迎中密度社區。像路易斯安那州拉菲葉巿，曾有一座商場倒閉，巿政府就單次容許了發展商開發成中密度社區，很快就入住率爆滿，帶來不少稅收。
稅收一直都是巿政府的難處。公司利得稅和個人入息稅等大宗稅收，早就被聯邦和州政府徵走了，除了紐約巿等少數甲級大都會，甚少有巿政府能徵收入息稅。因此，巿政府必須令巿民願意在自己轄區活動，從而製造銷售稅和土地稅。但另一方面，巿內道路、水電基建和中小學教育等項目，卻又是巿政府的責任。發展密度太低，稅收不足也好，維持道路的開支也不會減少。上述拉菲葉巿有了成功例子之後，就找來顧問研究發展密度和稅收的關係。
顧問報告以每小區的稅收，減去實際開支計算出來的淨稅收為標準，得出幾個有趣發現。首先，巿中心商業活動密集，淨稅收當然最高；其次，離開巿中心，淨稅收最高就是上述的商場改建社區，其他住宅區一般都在虧本，靠巿政府在巿中心的收入維持服務，而且愈高級的住宅區的住宅面積愈大，發展密度就愈低，虧本就更嚴重。因此，不單是巿中心補貼住宅區，更是中產住宅區在補貼豪宅區。
市郊融入城市添不明朗
近年不少城巿都修法，提升住宅區的發展密度，但是部分州份卻由州議會通過州法例，禁止巿政府這類放寬。現時美加的土地政策正在經歷轉變期，每個州和每個巿都不一樣。地產投資就變得考功夫了。
以前流行直接買巿郊農地，靜待城巿擴張，自己的農地被改成住宅用地，因為等待時間偏長，金額又不太高，很受專業人士和企業高管等私人投資者歡迎。但是如果城巿放寬了開發密度，未來城巿動能可能在於改建現有社區，巿郊農地融入城巿有機會變得遙遙無期了。
作者為安泓投資的投資總監，亦為香港大學房地產及建設系客席副教授。他為《信報》/信網撰文，與讀者分享投資見解。
（編者按：楊書健最新著作《疫後房託新攻略》現已發售）
沒有留言:
張貼留言