2022年10月23日 星期日

中小單位現劈價潮 銀行估價近月急跌

文匯報

雖然豪宅市場前景向好,整體樓市卻仍充斥負面因素,買家觀望氣氛濃厚,加上不少有需要套現的業主大幅劈價售出手上物業,拉低整體住宅物業成交價。香港文匯報追蹤的十大屋苑銀行估價近兩個月出現急跌,跌幅介乎3%至10%,平均跌幅約6.5%至6.8%。事實上,經濟環境急速惡化,銀行估價跌幅已追不上目前樓價跌幅,有個別藍籌屋苑及新晉屋苑連環出現誇張劈價,幅度高達叫價的兩成。

美聯物業美孚高級區域營業董事吳志輝表示,荔枝角美孚新邨業主放盤普遍主動降價3%至5%,如有「實客」再減多5%至7%,前後合共減價約一成。他透露,有業主放盤1年,最終減價近24%售出物業。

美孚新邨二期2房低估值5%沽

吳志輝稱,市場剛錄得美孚新邨二期吉利徑17號中層C室成交,實用面積638方呎,原則大2房望內街景,原業主於上年9月放盤898萬元,最終累積減價215萬(約24%),剛以683萬元成交,折合呎價約10,705元,成交價比市價平約6%。根據網上銀行估價,上述單位估值為718萬,成交價較估值低約5%。

另一邊廂,港島傳統藍籌屋苑呎價急速下跌。中原地產太古城齊宮閣分行高級分行經理李百達表示,太古城本月至今暫錄得7宗成交,平均實用呎價16,367元,較上月錄約18,167元下跌約10%。

太古城耀星閣2房減18.4%易手

屋苑最新錄得耀星閣中層E室,實用面積503方呎,屬2房間隔,望開揚景,放盤開價約980萬元,議價後以800萬元將單位易手,減幅約18.4%,折合實用呎價15,905元。

李百達指,買家屬於用家,見單位價錢合理,位置亦方便,即購入單位自住。據了解,原業主於1981年以52.1萬元買入單位,持貨41年,賬面獲利747.9萬元,單位升值超過14倍。根據個別網上銀行估價,上述成交單位估值為852萬元,成交價較估價低約6%。李百達補充,屋苑業主放盤心態放軟,撇除上述個案,一般如有「實客」會減價約5%-10%。

新界藍籌屋苑造價亦不斷試底。市場消息指,天水圍嘉湖山莊新近錄得7期景湖居7座極低層C室成交,單位實用面積546方呎,屬3房間隔。業主九個月前開始放盤,由於屋內裝修欠奉,交吉放盤多時仍乏人問津,直至近日業主逐步下調叫價,由488萬降價至450萬元成功沽出,呎價8,242元,料為近年新低。

參考個別網上銀行,上址的網上估價約為524萬元,即上述成交價較估價低約14%,兩者相差約74萬元。據悉,賣方於2002年以100萬元低價購入單位,持貨至今約二十年,現轉手賬面仍大幅獲利350萬元,期內升值3.5倍。翻查資料,嘉湖山莊對上一宗呎價貼近8,000元水平的二手成交為2018年,當時景湖居14座低層B室,實用面積630方呎,以520萬元成交,呎價僅約8,254元。

文匯報

ONE INNOVALE-Cabanna低價出擊 折實平均呎價14088元

施政報告大力推進「北部都會區」,區內新盤爆搶客戰,惟面對加息壓力,開價越開越平。正當新地低開元朗錦田現樓新盤 PARK YOHO Bologna 並於明日開始收票前夕,恒基地產旗下樓花期約8個月的粉嶺北ONE INNOVALE - Cabanna 昨公布首張價單113伙,折實平均呎價14,088元,較上月中開售的同系列第2期ONE INNOVALE -Bellevue 首張價單折實平均呎價14,398元低2%,較同區二手呎價低10%至16%,186平方呎開放式折實入場價276.3萬元,為過去一年以來入場費最低新盤。

◆香港文匯報記者 梁悅琴

作為施政報告公布後首個開價新盤,恒基物業代理營業 (一) 部總經理林達民形容,ONE INNOVALE - Cabanna首張價單為「相當忍讓價」,較預期定價低開2%,期望定價可引起市場關注,有信心項目跑贏其他區域的樓盤,又指項目位處北部都會區中心點,未來將有不少公務員及高科技人員搬進北都。

較預期定價低開2%

他續指,項目今日開始收票及開放示範單位予公眾參觀,有機會月內推售。對於同期新地推售元朗錦田 PARK YOHO Bologna,會否擔心互搶客源,他認為,兩個新盤的地點及單位面積有所不同,相信客源亦有所不同。

ONE INNOVALE - Cabanna首張價單提供113伙,涉開放式至三房戶型,實用面積186至683平方呎。當中開放式戶佔13伙、一房佔69伙、 兩房佔26伙,以及三房佔5伙,扣除最高7%折扣,折實價 276.3萬元至941.81萬元。同系列的 ONE INNOVALE-Archway及ONE INNOVALE-Bellevue昨日上載銷售安排,顯示昨日起(10月21日)分別停止銷售9伙及100伙待售單位。

首張價單113伙 276.3萬入場

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示,ONE INNOVALE-Cabanna 首張價單折實平均呎價14,088元。較同區囍逸近期二手成交呎價16,900元低約16%,反映發展商繼續採取「求量」的低市價去貨策略推盤,而施政報告加快北部都會區發展,估計該盤可享有地利優勢,他預計,該盤能吸納約兩成投資者,項目入伙後呎租可達45元,回報率約3厘。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,ONE INNOVALE-Cabanna入場費276.3萬元起,是自去年9月上水尚宜至今最平入場價新盤,料對上車客相當吸引。

PARK YOHO Bologna下周初加推

另一邊廂,新地代理總經理陳漢麟表示,元朗錦田現樓PARK YOHO Bologna連日錄逾千參觀人次,項目將於明日起收票,部署下周初加推單位,目前參觀客源有七成屬區內客,餘下三成則屬區外客,特色戶有機會於首輪銷售以招標方式推售。

他指,項目佔盡「北都」優勢,鄰近未來北環綫凹頭站及擬建中的中鐵綫錦上路站,由錦上路站三個站直達九龍塘,亦鄰近新田科技城,僅兩站之隔,料可吸引專才遷入。新地會董事總經理謝文娟表示,為該盤指定人士認購單位提供1%折扣優惠,本周六、日一連兩日將於現樓舉辦迷你平衡車動感嘉年華活動。另外,同系大埔白石角Silicon Hill 1期所有單位停售。

凱旋門突上樓書 短期標售1伙特色戶

新地及港鐵合作九龍站上蓋凱旋門昨亦突擊上載售樓書,新地副董事總經理雷霆回覆香港文匯報記者查詢時表示,凱旋門全盤只餘三個單位待售,短期內將會推出其中一個特色戶以招標形式發售。

資料顯示,凱旋門於2005年4月開售,以預留形式分批推出,平均建築面積呎價1.4萬元至1.5萬元,其間一個頂層特色戶,造價1.68億元,呎價更高見3.13萬元,創當時亞洲區豪宅分層呎價新高。

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