2022年11月20日 星期日

專家:港息或繼續加 二手樓未跌完

文匯報

香港文匯報訊(記者 黎梓田)本港經濟尚未恢復,加息步伐亦未見停止,美國最新CPI數字回軟,但這是由於美國釋放石油儲備而壓低通脹所致,真實通脹數字仍然未受控,因此很可能繼續加息,市場估計美聯儲加息步伐會持續到明年年中,目標息率大約5.5厘至6厘。有專家認為,港銀很可能會繼續跟隨加息,二手住宅估價仍有下跌空間。

大劈價盤才有承接

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,樓市目前最大的問題是無成交,業主想賣樓要「劈得勁」才成交到。然而,受到樓價下跌影響,整體物業估價比起上月下跌3%-5%,幅度與樓價下跌幅度相近,但實際上叫價要比銀行估價低大約10%才能賣出。

曹德明認為,預料明年美國加息幅度會在25點子至50點子左右,樓價及物業估價仍有下跌空間。如果美國在明年停止加息步伐,即使息率在高水位徘徊,但亦代表釋出利好訊號,樓價最快明年第一季至年中止跌回穩,但樓價爬升速度不會太快。

曹德明提醒,近日有不少二手物業出現劈價成交,但要留意物業成交價與銀行估價會否相差太遠,一般銀行對於成交價與銀行估價的容許相差範圍為5%至10%,視乎不同銀行而定,如物業成交價低於或高於估價逾10%,則在審批上會「睇多點資料」又或者審批會更嚴格,有心執平貨的買家需小心留意。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,銀行對物業的估值主要是依賴估價行所得,而估值本身也會受到市場成交影響,因此估值會比起市場價有所滯後。在跌市下,只要銀行估值跌幅不超過樓價跌幅,估值不影響樓價。如果在轉角市,樓價開始見底回升,銀行估值未追得上最新成交的話,就會影響二手成交量。

全年樓價料跌12%

張翹楚提到,股市和樓市關係性不大,最實際影響樓市的因素仍有很多,包括歐洲能源危機、美國加息步伐等,來年3月剛好是歐洲冬季的完結,屆時能源問題將會「見真章」,會是一個觀察樓市的關鍵時間。他預計,今年全年樓價「埋單」下跌大約12%至13%,而明年會再跌多3%-5%左右。

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