特區政府昨日公布2023至24財政年度第四季（即今年1至3月）賣地計劃，將會出售一幅位於元朗創新園附近的工業用地，興建多層現代產業大樓推動產業發展，除此之外不會另推住宅和商業用地。發展局局長甯漢豪表示，有別於過往，政府會在是次工業地皮加入全新賣地條款，要求發展商將不少於三成樓面移交政府，以便政府可以用相若於棕地市場租金的較優惠租金，將有關樓面出租給受政府發展影響的棕地業務經營者。這意味着，擾攘多時的棕地作業者安置計劃邁出關鍵一步，對「北部都會區」的發展有重大意義。◆香港文匯報記者 曾業俊
該地皮為元朗市地段第545號，位於元朗福宏街與宏利街，指定作工業用途。地皮面積約3.2494公頃，可建樓面涉約172萬方呎。甯漢豪指，有關安排屬全新推出，政府曾經在去年6至8月邀請市場提交發展意向書，所收回的意見都已確立上述方案可行。政府順應市場主流意見，將原本今年賣地表內三幅面積較細的工業用地合併成為今次推出的較大用地，希望增加成本效益。政府現正準備招標細節，詳情會在今季度招標之前再公布。
張翹楚：「摸住石頭過河」實驗
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，目前住宅庫存仍相對偏高，而商業物業即使核心區空置率也超10%，導致政府今季暫停推出住宅和商業用地。不過，政府仍堅持逆市推出工業用地，最主要因為「北部都會區」發展的其中一個關鍵，是目前區內很多地皮都由棕地作業者租用或使用；如果要發展「北都區」，無論如何都要先安置這些棕地作業者，所以是次推出的元朗工業地皮別具重大戰略意義，亦即「北都區」的發展和今季推出的元朗工業地是息息相關。
不過，他亦指，政府目前仍然「摸住石頭過河」，是次工業地屬實驗性質，市場仍需時間消化全新的賣地條款，暫難估計發展商的出價反應和政府接受的底價究竟如何。以現時區內一般工業地的市價而言，粗略估算該地皮每平方呎價值約2,000多元；假設將來有更多限制條款，包括要將部分樓面移交政府，但政府並不補貼發展商建造成本，或者要求項目提供優惠租金等，或會令樓面地價再下調，惟最終仍要視乎詳細條款而定。
劉振江：發展商認為「有得諗」
高力香港董事總經理劉振江表示，特區政府多年前已考慮方案重置受「北都區」發展影響的棕地作業者，而事實上，部分棕地作業者對於香港經濟仍有價值，例如汽車維修、倉儲、儲存建築材料等，都值得政府重新安置。所以政府早幾年已在新界研究興建多層大樓並撥出部分樓面以安置棕地作業者。
他又指，該行亦有就此協助政府研究，調查市場對上述類型發展的興趣有多大，最終發現發展商和投資者都對此抱持開放態度，都認為「有得諗」。政府因此再調查發展商對於今次推出的元朗工業地有多大興趣，最終將3幅細地合併為一幅面積逾3.2公頃的大地皮，為發展商提供更大設計彈性。
劉振江認為，最近市況氣氛薄弱，上述地皮或要面對挑戰，但政府在過去幾個月已「做足功夫」，而且市場上已有不同發展商和投資者對該地皮表達興趣和關注，相信該地皮有望成功售出。不過，政府目前只考慮在「大型及可作物流用途」的項目才會加入「移交樓面」條款，不會普遍地將該條款加入所有工業用地，但相信洪水橋仍需要多幾幅此類用地才足夠。
李雋傑：「移交樓面」條款左右出價
普縉總監（估值及諮詢）李雋傑指出，是次推出的工業地擬作現代產業大樓，合併後比當初分開3幅細地更好，一體化設計可讓發展商更充分運用地皮，估計項目樓面地價約每方呎1,500元。至於「移交樓面」條款會影響到管理上的權責問題，最終會影響發展商出價，相信要等政府公布條款細節後才能更準確判斷。最終有幾多真實用者可以上到樓，目前仍屬未知之數。
萊坊高級董事暨估價及諮詢部主管方耀明表示，是次推出的元朗工業地規模大，位於工業邨內，惟地點並非具特別優勢，估計樓面地價約1,500元至2,500元，總地價估計約25億至42億元。
新一季擬售土地資料
地段編號 元朗市地段第545號
地點 元朗福宏街與宏利街
用途 工業
用地面積 約3.2494公頃
可建樓面 約172萬方呎
◆資料來源：地政總署
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