2024年3月25日 星期一

【新聞點評】樓市一個壞消息一個好消息

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政府下令「全面撤辣」後,樓市走勢變數仍多。市場近日出現一個壞消息,號稱「7年半最平」的九龍灣新盤泰峯滯銷,第二批單位首日認購率不足40%;不過同時也有好消息,將軍澳日出康城SEASONS PLACE首批單位「一Q清枱」,隨即加價6%「晒冷式」盡推餘貨。從樂觀角度看,「剛需」購買力仍然雄厚,但是發展商要「睇餸食飯」,肯劈價才能快速去貨,形成「量升價不升」格局,亦反映當局「撤辣」暫取得預期效果。

九龍灣泰峯本月初以折實平均呎價1.48萬元推售首批336個單位,屬九龍區7年半以來呎價最平新盤,卻是「蝕到出血價」(據估算平均每方呎成本近2萬元)。作為比較,九龍灣對上一個新盤是2021年12月開售的皓日,當時首批單位折實呎價達2.16萬元。換言之,相隔兩年多,該區新盤售價勁跌逾30%。

泰峯震撼低價首兩批滯銷

正因泰峯開價如此震撼,市場原本估計首批單位一舉沽清機會甚高。事實上,該批單位收票6899張,超額認購接近20倍,反應頗熱烈。豈料首日開售情況「反高潮」,當天去貨255伙,賣剩接近四分之一單位。

發展商隨後原價加推第二批132伙,上周五開售,銷情更「濕滯」,當日只賣出50伙,即不足40%。整體來看,泰峯合共提供807個單位,暫時成交約300伙,尚有逾500伙未消化。市場現時很關注該盤「何去何從」,下一步還要劈幾深才可望「清貨」?

從悲觀角度看,不少「淡友」認為泰峯案例證明樓市「小陽春」已閃逝,「撤辣」帶來的回暖市況僅屬曇花一現;所謂「剛需」購買力就像「鬼影變幻球」,隨着樓價持續低迴飄忽無蹤,不足以支撐大市。

SEASONS PLACE加價添食

不過與此同時,樓市也有好消息。會德豐旗下將軍澳日出康城12A期項目SEASONS PLACE上周六開售首批368伙單位,折實平均呎價1.46萬元,結果即日沽清。發展商乘勢盡推餘下282伙,折實呎價升至1.54萬元,加幅約6%。

由是觀之,泰峯次批單位和SEASONS PLACE首批單位分別在上周五和周六開售,同樣主打一至兩房中小戶型,兩盤呎價又差不多(1.48萬元和1.46萬元),何以銷情猶如「冰火兩重天」?

綜合業界意見,出現這種銷情反差主要關乎兩大因素。首先是地段,儘管按照港府官方18區劃分,SEASONS PLACE所在的日出康城屬於「新界西貢區」,而泰峯則位於九龍市區,理論上佔優。但值得留意的是,日出康城經過十多年發展,已成為成熟居住社區,交通接駁漸趨完善,商場、戶外空間等配套齊備,被視為年輕小家庭「上車」熱門地點。

至於泰峯,雖位處九龍,惟本身屬舊樓重建項目(前身啟德大廈),最特別之處是被坪石、啟業、彩德、彩雲等4條公共屋邨分別在東南西北四面包圍。同時,該項目恰好落在彩虹和九龍灣兩個地鐵站之間,堪稱「坐享兩站優勢」,可是行去任何一個站都要大約10分鐘,途中無瓦遮頭,不免日曬雨淋。因此,屬於「九龍」的泰峯較之「新界」的SEASONS PLACE,在地段上未必能享有溢價。

發展商「量先於價」滿足購買力

另一因素關乎發展商品牌,SEASONS PLACE由老牌大型地產商會德豐發展,在建築質素、交樓承諾等方面「有績可循」,準買家較易心中有數。相反,泰峯乃紡織商王新興的「處男」地產項目,樓花期逾一年(預計明年6月底交樓),又被形容為「蝕到出血」,準買家在各方面或抱有疑慮,致該項目的合理市場價值受折讓。

講到底,從樂觀角度看,SEASONS PLACE暢銷顯示「剛需」購買力並未消失,但現今市場資訊高度透明化,本地準買家大多很精明,新盤項目必須真正「夠平」、被視為「超值」,才可吸引「剛需」入市。

截至去年底,本港一手住宅已落成貨尾單位達2.3萬伙,創逾20年新高;再加上今年新推項目據估計帶來2.8萬個單位,總供應量達5.1萬伙,即使成交量回升,恐怕也要三四年方能充分消化(2023年一手住宅銷量約1.05萬伙)。基於本港樓市短期內仍處於「去庫存」局面,發展商料將維持「量先於價」方針,亦意味用家們未來幾年置業該不乏選擇。

現今「量升價不升」相信也是政府所樂見,一方面成交量回暖有助帶動建築、裝修、家具、電器、中介、金融等相關行業,降低失業率並促進GDP,亦有利於當局賣地及填補財赤。同時,樓價未見顯著無序上漲,不虞炒風重現令「深層次問題」再次惡化,亦不擔心政府會重推「辣招」。

某程度上,這堪稱是本港樓市的「金髮女孩」(Goldilocks)理想狀況,然而「世間好物不堅牢」,如此美景往往難以長期持續,箇中平衡隨時被打破。好似長和(00001)主席李澤鉅日前在業績會上,也很審慎地形容現今樓市「downside機會率似乎比upside機會率低啲」;但願正如他所講,目前香港經濟真的已經「壞消息盡出」。

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