買樓好似買 LV？

蘋果日報

香港樓市氣氛轉變很快。7月中，前北角邨地皮投標，不少入標財團都以「執平貨」心態角逐，最終由新地（016）以低於市場預期的下限價中標（約69億元， 樓面呎價7672元）。而同時期，港鐵（066）大圍站上蓋住宅發展項目，由於港鐵不滿意財團所提出的條件及方案，令項目流標收場。這是繼2010年西鐵 南昌站上蓋項目和年初荃灣西站五區灣畔項目後，少數流標的項目。而且，市場擔心新政府上場後，會積極出招打擊樓市。

樓市氣氛變得極快

不過，使不少人跌眼鏡的是，同樣是荃灣西站五區灣畔這個項目，8月中，由長實（001）以高於市場預期的價格投得後（約96億元，樓面呎價4308元）， 彷彿為市場打了一支強心針。另外，新政府不單表明不會拉低樓價去遷就購買力，更推出「白表免補地價購居屋」措施，而不少分析認為這些措施刺激交投。最後， 也有一些從陰謀論的角度，認為某些傳媒大字標題，報道樓市價量齊升，是有政治目的，用意是以「樓價繼續上漲」打擊新政府，特別是要突出新政府的樓市政策只 是弄巧成拙。
不 過，如同所有市場，香港樓市的上升有不少是心理因素，包括在過去20年在樓市賺了錢的一代人，他們形成了一個投資房地產的 Cult（指一種投資信仰，正如現在國際投資者正在辯論「 Cult of Equity」、即股票投資是否消失），建立了一個「有買貴沒買錯」的歪論（這並非理性投資），致使一有甚麼風吹草動就出現「恐慌性購買」。雖然過去20 至30年，香港樓價的升幅跟新加坡、倫敦、悉尼等類近，不過，自2007年來，香港64%的升幅就名列前茅了。
其實，「白表免補地價購居屋」並非 真的「免補地價」，只是延遲不用即時補地價，賣方不會因此突然多了一筆錢去買私人樓宇，賣了自住的居屋後，不能買回同等的私樓，這正是為甚麼現有的「綠表 免補地價購居屋」成交少的原因。「白表免補地價購居屋」消息宣佈後，所謂「居屋帶動細價樓上升」，其實是指市場有些人，用一個比私樓更貴的價格（補地價 後）去買將來還需要補地價的居屋，反映了非理性的行為。

大量生產　便不矜貴

在這個心理因素的 Cult下，甚麼「可負擔指數」等已不再有用，正如 LV名牌手袋，比起平均收入高很多，但仍然備受追捧。政府所做的少修少補策略，如同造政府品牌手袋，不會影響 LV價格，唯一辦法，就是大量造 LV手袋（即是增加私樓土地供應）。
不過，大量造 LV後， LV不再矜貴，也不會有人想再要。所以，大部份人不想 LV變 Cheap，只是希望自己買到一個特價的 LV。可能是看透這心理，政府在推高私樓地皮供應時，便顯得猶疑不決。
最後一句，買樓自住，是 Lock-in了一世的 Living Expenses，減少不穩定性，無可厚非。不過，投資房地產，便要留意內地經濟放緩，會否對這個投資 Cult有所影響。

黃元山
大學教授、國際投行前董事總經理