英鎊跌 撐樓價 明年英樓市變數多

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iMoney – 2014年10月15日週三香港時間下午2:17

本港樓價創歷史新高，加上政局不穩，近年不少港人轉為投資海外物業，最近英鎊回軟，英國住宅變得更有吸引力。來自英國的發展商W1 Developments Ltd，早前也特地來港為旗下倫敦新盤Priciple Tower進行路演，一房單位入場費約70萬英鎊（約874萬港元），該盤首階段於香港及內地發售的60伙，大部分已售出或被預留。不過，市場估計英國有 望於明年首季加息，同時該地保守黨如在明年選舉獲勝，將有機會推豪宅稅（Mansion Tax），為樓市添上不明朗因素。

港府於2011年起推行多項樓市辣招，自此投資住宅市場成本大增，不少投資者轉戰海外物業市場。英國住宅就是其中一個港人置業熱門地，部分是家長為留學英國的子女購入當地物業作住宿用途，也有投資者看好當地樓市升值潛力而入市，如本港知名投資者黎永滔，近年也積極投資英國房地產市場，大手斥資近20 億元購入三項倫敦商舖物業，包括於去年斥資約9.2億元購入倫敦牛津街291號全幢物業，同時也有購入倫敦豪宅。

旅居需求大 一房受歡迎

事實上，亞洲買家成近年英國物業的生力軍，倫敦仲量聯行住宅發展及投資首席董事Tim Wright表示，以倫敦為例，目前亞洲買家佔倫敦海外買家的60%。來自英國的發展商W1Developments Ltd，上月也特地來港推廣旗下位於倫敦中心區、樓高50層的豪宅項目Principal Tower，除香港外，發展商也特地前往北京、上海、新加坡等亞洲地區進行銷售路演，可見亞洲買家是倫敦物業的重要目標客群。
該盤設有243伙， 首階段於香港及中國可供發售的單位為60伙，現時大部分已售出或被預留，當中以一房單位的需求最大。W1 Developments Ltd董事總經理Christopher Murray表示，來自香港及內地的買家中，大部分對倫敦市場十分了解，「買家包括經常前來旅遊、公幹，準備送子女往倫敦讀書，或子女已在此讀書的人士， 另外也有買家認為倫敦的住宅質素較高，具投資潛力。」
他指出，過去公司於倫敦發展過數個住宅項目，亞洲買家的需求很大，以Principal Tower為例，內地買家較愛購入一房單位，至於香港及新加坡買家則愛投資兩房單位。他估計，現時倫敦住宅物業中，當地買家及外地買家的比例約各佔一半。 值得留意的，是購入倫敦住宅的當地買家數目也有上升趨勢；Murray說：「5年前，英國人很少購入當地住宅物業，但現在他們會購入，這由於他們見到外地 買家湧來倫敦買入物業，加上樓價開始上升，是一項很好的投資。」

利物浦置業 100萬有交易

他續指出，倫敦物業市場的最大特色是買家國際化，「倫敦是一個品牌，有不少外地買家進入這個市場，除中國人外，也有來自法國、希臘、南美的買家，如亞洲市場表現不好，歐洲人會來倫敦買樓，反之如亞洲經濟回勇，亞洲人就會到倫敦買樓。」
中原地產項目部（中國及海外物業）營業董事許大衛表示，隨着倫敦樓價愈升愈高，倫敦住宅物業的入場門檻更高，位於倫敦較優質地段的住宅，一房單位的 入場費已近1,000萬元，最近香港買家較多留意英國二、三地區如曼城、利物浦一帶的住宅。「很多港人都愛送自己的孩子到曼城、利物浦等城市讀書，其實 倫敦市中心跟曼城、利物浦等地方是兩個不同的市場，價格差距好大。」
許大衛指，一般來說，英國二、三線城市物業的入場費為100萬元左右，這個價錢可購入面積約200至300平方呎、間隔為開放式或一房的單位。他 說：「坦白說，現時你拿着100萬元，在香港基本上買不到單位，每次有曼城、利物浦等地區物業來港進行展銷，平均可出售約十多至二十個單位。」

2015年開徵 資本增值稅

值得留意的，是目前海外買家出售英國物業毋須繳付資本增值稅（Capital Gains Tax），但過去5年間，隨着海外投資者湧入，英國樓價較2007年的高峰期更高，為穩定當地樓市，英國政府在去年底宣布，海外房產投資者將於2015年 4月起向當地政府繳交資本增值稅。
許大衛表示，上述資本增值稅的稅率大概為賣樓後賺幅約20%，雖然措施於明年才實行，但目前很多在香港銷售的英國住宅多為樓花項目，一般樓花期要二至三年，買家收樓後賣樓套現獲利的話，屆時就需要繳交資本增值稅。
許大衛表示，資本增值稅某程度會影響香港買家投資英國住宅的意慾，但不少買家購入單位讓子女到英國讀書時居住用，「由於當地租金較高，買入單位供樓長線而言較划算，這批買家就不受稅項因素影響。」
事實上，明年英國樓市正面對三大負面因素，先是資本增值稅，該稅項將於明年實施，或多或少會影響外地投資者對英國物業的需求。另方面，英倫銀行預期 今年英國經濟有望出現3.5%的高增長，將創近10年來最高，英倫銀行行長卡尼（Mark Carney）上月也曾表示，隨着多個經濟環節恢復正常，雖然前景或有一些不明朗，但可預期英國將要開始加息。

分析員普遍相信英國明年3月將展開加息周期。英國經濟及商業研究中心 （Centre for Economics and Business Research）預期，受加息前景遏抑需求影響，明年英國樓價將會錄得4年來首次下滑。至於英國將舉行大選，如當地保守黨在明年選舉勝出，將有機會推出 豪宅稅（Mansion Tax），戴德梁行研究報告估計，將對約200萬英鎊的物業影響最大。由此可見，有意投資英國物業的投資者，需留意上述因素或會令未來樓價升幅將放緩。

撰文：陳詠妍