「爆煲連續劇」之「四按的疑惑」

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紀惠集團行政總裁湯文亮的「爆煲連續劇」，今日上演第6集「四按的疑惑」。他指出，12,000宗四按的估計，絕不誇張，問題是大家如何演繹「四按」。一 般人認為，物業的首按在銀行，業主再向財務公司取二、三、四按，如果以此作為理解，的確冇可能有12,000宗四按，但他所指的四按並不是如此。

舉例，有人用400萬買了一個物業，在成交時除向銀行取得7成按揭外，並向財務公司取得2成二按，過了1年，他的財政開始緊拙，未能供分期，不過，他的物業 就上升至500萬，於是他將物業轉往另一間財務公司做9成按揭，一次過還清銀行的7成按揭，與及首間財務公司的2成按揭， 並且可以取得幾十萬現金，不過，利息就比以前高出很多，在行內人來說，這已經是第三按，但財務公司可以對外界說做的是首按物業。

由於利息高昂與及不善理財，那人很快將幾十萬花清光，於是他向財務公司申請加按，就算有在田土廳登記，這亦不過是二按，其實是四按，如果那人將整個物業轉按至其他財務公司，該物業依然是首按。

所以，他指出，現在中原說有975宗三按，是個非常驚人數字；嚴格來說，這其實是五按。當一個物業由銀行轉到財務公司，已經行了一條不歸路，物業最終都會被 財務公司沒收，變成銀主盤。所以，現在按在財務公司的物業基本上將會變成銀主盤，是未來的樓宇供應量，只不過是時間問題，如果樓市上升就會遲一些，樓市下 跌就會早一些，只要銀主盤出現，樓市就開始下跌，這就是他睇樓市下跌原因。

另外，湯文亮解釋，他之所以之前表示「不再談細價樓爆煲與四 按」，並非因為其他人羣起攻之，見勢色唔對就退。他提及，在發表「細價樓將會在3個月內爆煲」這篇文章當晚收到短訊，要求他出外談話，與此同時，在灣仔一 帶，有大約50張他的相片被貼在灣仔燈柱，相片上寫著他是無良商人，他被要求往警察總部協助調查，由於有天眼，警方早已掌握行事的人，只要他報警，便可以 立刻行動。不過他見之後沒有人再搞事，事情暫告一段落。

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紀惠集團行政總裁湯文亮續於網上發文，續噴四按危機。他回顧美國次貸危機，當日美國銀行家為求生意，就是不斷鼓勵那些不合資格的人置業，不斷重估他們所擁 有物業，將物業增值，跟住鼓勵消費借貸，銀行再將他們的物業加按，以貸養債，再跟住將那些即將變壞的債務包裝成金融產品，行銷全世界，但銀行知道，那些不 是優質按揭，於是取名次優質按揭，sub-prime mortgage，蒙混市場。

他續稱，其實，次按與四按都是同一根源，就是「易 按」，很容易做到按揭咁解。至於今日香港，金管局對銀行放貸監管甚嚴，其中包括20間直屬銀行的財務公司，但與總數1,300間財務公司相比，只屬少數， 那些財務公司規模雖然不大，但數目太多，又良莠不齊，有些過度放貸，做成不少四按物業，莫講四按物業，就算是三按，物業基本上已經屬於財務公司，收樓只是 時間問題，如果樓價繼續上升，或者可以捱多一陣，倘若樓價下跌，四按危機便會立刻出現，在骨牌效應下，樓價必定會快速下滑。

他指出，現在政府沒有任何機構有權力監管、甚至制止四按危機；他提醒置業人士要量力而為，千祈唔好追價入市，更加不要貪方便向財務公司借貸，要記住小心駛得萬年船。