2015年5月2日 星期六

新盤狂銷危機處處

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近來股市旺盛,樓市也旺盛,特別是一手樓花。有傳媒形容買樓像買菜,售樓處像街市,一手樓旺盛的同時,二手樓淡靜,這種情形的出現,主要是供應不同所造成的。一手樓有地產商大量推盤,供應大增,二手樓則因特別印花稅,因換樓客不急於賣樓而減少供應。
地產商大量供應新樓花,為了促銷,定價一定要有吸引力,於是近日幾個新樓盤的定價都以略低於同區二手市價的價格推出,新樓定價低於二手價,自然引起搶購,因此,近日地產商推出新盤,幾乎全部都於1天內賣清光,出現售樓處像街市、買樓像買菜的現象。

土地供應成樓價壓力

地產商為甚麼急於推出大量樓盤?原因之一是過去兩年推出的樓盤較少,但 大部分地產商都是上市公司,每年得向股東交代利潤,2013年樓價下跌,地產商便採取少賣為妙、少賣托價的方法應對。以長和(00001)為例,2013 年賣樓的總收入不足100億元,今年一季之內賣樓收入已超過百億。2013年該賣而不賣的樓花,拖至今年及明年出售。因此,地產商手上的貨源多了,自然趁 市旺而多推,清理積壓未售的樓盤。
第二個原因是地產商也清楚看到香港特區政府的土地供應大量增加,盡管傳 媒仍然在報道發展局尋找土地供應時遇上種種難題,不過,基本上土地供應的速度是在增加中,難題也逐漸解決。現在,每個月都有數次土地投標,再加上過去拖延 很久的地鐵上蓋地皮都會在今年推出,兩三年之後,樓花供應量一定大大增加,對樓價而言有一定的壓力。今日不賣,將來供應更多,定價更困難。

息魔或終結樓市狂熱

第三個原因地產商也看到香港樓價內2003年開始,至今已連升12年, 還能再升多少 年?相信地產商也心中有數。今日樓價能維持在高處,主要原因是上車一族依靠父母的協助才能買得起。同時,超低利率也使到許多人供得起樓,如果今年下半年美 國開始加息,供樓負擔增加,不論是新樓或原來自住的樓,對供樓者都是壓力,壓力之下,買樓的慾望會下降。2013年樓價之所以下跌,主要的原因就是當年美 國聯邦儲備局說考慮加息而造成的,可見,加息始終是樓價的壓力。
現在售樓處如街市,買樓者很難才通過抽籤買到心儀的樓房,但是,地產商如此急着賣樓,這是值得警惕的。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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