地產商惜售 股價輸樓市

文匯報

樓價「堅離地」 「六大」資產折讓18%至52%

香港文匯報訊（記者 周紹基）在政府本周交待空置稅前，上周五中原CCL八大樓價指數齊升，整體指數最新報184.43，續創歷史新高。反映二手樓價的CCL年內累升11.76%。雖不斷有調查指出香港乃屬地球上樓價最難負擔的城市，但新盤即使較市價高逾一成開售，亦能成功悉售，足見樓市熾熱。惟相比樓價升幅，地產股明顯落後，資產折讓率持續擴大，一線地產股股價升幅不足半成，很多甚至見逆市下跌，今年恒指暫跌近2%，擁有土儲最多六大地產商僅會德豐（0020）升1.52%，其餘跌幅2.51%至8.8%。

彭博綜合券商資料，一眾龍頭地產股今年預測市盈率（PE）介乎10至16倍，預測市賬率（PB）則約為0.5至0.8倍左右，即每股資產淨值（NAV）相對最新股價，「六大」地產商折讓都達18%至52%。摩通香港地產研究主管梁啟棠指出，本港物業價格不斷上升，加大了股市投資者的風險。他年初曾預計，2018年香港住宅價格將會再升10%至15%，並指地產股股價，將持續與本港樓市走勢脫鈎。

牛市囤貨削股東回報 

他指出，投資者對香港地產股不是那麼樂觀，某程度上是因為他們對本港的高樓價能否繼續下去存疑，加上美國的連番加息，都令投資者擔憂。梁啟棠又表示，地產商在物業市場處於大牛市時，通常不願意出售主要資產，而股東回報持續低迷，以及行業競爭加劇，都是不利地產股的因素。

不過，光銀國際研究部主管林樵基稱，地產股雖受風險困擾，但今年料有大量售樓收益入賬，全年業績應不錯。尤其是推售較多單位的地產商，包括擁有將軍澳康城項目的會德豐，以及持有白石角項目及觀塘重建項目的信置（0083）。

觀望空置稅加息影響 

金利豐證券研究部執行董事黃德几表示，單純從投資角度來看，現時本地地產股和房託基金是平得過分，股價相對資產都有頗大折讓，股息回報率部分達3%至6%，普遍高於直接買樓收租的回報率（約2%）。但他強調，地產股正受港府將開徵空置稅及加息的雙重打擊，縱使地產股有高折讓，也不表示股價能夠向上追回資產價，明顯是「買樓好過買股」。

他指出，地產商今年的確有很多的賣樓收益入賬，但更多的盈利，其實來自物業重估，這類屬會計上的盈利，並不反映行業的真實情況，若物業價格下跌，地產股的折讓會立即縮小。不過，他料樓市亦不會在短時間內「爆煲」，因為市場目前仍有足夠的承接力，買樓的利息仍便宜，地產商也未見大量拋售手上持有的物業資產。惟他不會建議投資者，於現階段買入地產股。

以立投資管理董事總經理兼投資總監林少陽也提醒，投資者在選擇地產股投資時，要非常地小心，他形容目前本港樓市已近「強弩之末」，而普遍股民都是這樣想，才造成了地產股股價相對資產淨值的折讓，在過去10年間持續擴闊。

趁高套現受市場追捧 

他指出，現時受市場歡迎的本港地產股，都是一些願意趁目前熾熱市況減持手頭物業的股份，這包括早前剛出售中環中心並將部分資金轉投倫敦寫字樓物業的長實（1113），以及出售兩幢鰂魚涌寫字樓物業的太古地產（1972）。

中原證券及資產管理執行董事梁鈞宇指出，樓價屢創新高，但地產商股價長期大折讓，顯示股市投資者看淡未來物業市場。他舉例指物業代理股美聯物業（1200）的現股價，並未反映目前本港樓市的盛況。但他認為，股市的參與者並不見得一定比物業買家高明，若樓價繼續破頂，地產股估值終會被修正，此情況可能在未來一至兩季發生，進而收窄地產股的折讓。