置業錦囊：聯繫匯率有代價

文匯報

國森地產集團董事 許畯森

最近一直有人問我，為何我可以預早知道香港的經濟下滑，預早沽出手上的物業。事實上當時我並不是看淡香港經濟，只是我了解聯繫匯率而已，而我更認為香港的一切也在於聯繫匯率。

前兩年，筆者近乎沽清香港的物業，只因聯繫匯率。聯繫匯率雖然對香港整體經濟發展有利，但世上沒有免費午餐，香港樓價受外圍經濟，尤其是美國的銀根和利率帶來的波動影響，這就是香港為了穩定貨幣匯率而必須付出的代價，而代價就是樓價下跌。

難隨相鄰經濟體自保

1997回歸之年，亞洲金融風暴驟起， 相鄰經濟體 (泰、馬、印、星、韓及台等）貨幣大幅貶值自保，但香港則維持聯繫匯率不變，受制於美國息率， 結果只能下調資產價格，導致多年通縮，住宅樓價亦在3年內（1997至 2000年）下跌了45%。

2006至2011年間，美元匯價下跌，利率亦降至接近零，但香港的通脹率卻大幅上升，港元瞬間貶 值，存款又沒有利息，資金只有流向樓市保值，因此樓價上漲，筆者每年財富約有60%增幅。2008年的環球金融風暴，歐美採取零息政策，並向市場大量注 資，香港同樣受制於聯繫匯率，導致資產價格調頭急升，樓價更不斷瘋狂上升，筆者於2009年一年內，身家更暴漲2.5倍，真的要多謝聯繫匯率。

事實上我們早前若投資香港物業應獲利豐厚，因由2005年至2010年，本港樓價平均上升64%，同 時間美元也不停下滑，筆者的身家暴漲一切在於實施近30年的聯匯政策。但令人痛心的是，香港市民收入增長一直遠低於樓價升幅，筆者認為並不是我們的房屋政 策做得不好，那是由於聯繫匯率制度所致而成的社會問題。

美不加息抑港樓回調

回到今天，美國經濟復甦，美元預期上升，加上中國經濟放緩，香港資產價格一定回落，樓價必須回調，但筆者認為，要現時香港物業市場在未來的一年內泡沫爆破或大幅回調，是沒可能的。原因是美聯儲局已經說了今年不會急於加息，而歐洲更出現了負利率，中國內地、澳洲都要減息，因此減慢了樓價的回調過程。一旦美息上升，香港樓價隨時回調35%也不為過，長遠來說，香港樓價最終一跌。