東方日報B2：摩笛咒港樓市見頂 拖累地產股挫一成

on.cc東網專訊

摩根士丹利再奏「摩笛」，認為香港住宅樓價增長已於6月見頂，至2018年底將放緩至零增長，又指在「最熊」情況下，即今年第4季樓價持平、明年下跌5%，2018年底恒生地產分類指數將較現水平下挫逾一成。

大摩表示，今年住宅樓價上漲10%，主要是因為香港未有跟隨美國加息，令香港銀行同業拆息(HIBOR)維持較倫敦銀行同業拆息(LIBOR)低80點子。此外，發展商為買家提供按揭貸款、本地工資增長4至5%等，令供樓負擔能力得以維持。與此同時，失業率低、香港經濟增速勝預期、股市上揚等均有利樓價保持升軌。

不過，6月份中原城市領先指數(CCL)按年增長24%，惟9月份增幅已放緩至17%，大摩認為這意味住宅樓價增長已於6月份見頂，預期至2018年底增幅會放緩至零。

大摩又表示，樓市面對的風險包括HIBOR升至LIBOR水平，而HIBOR每上升100點子，將令香港按揭供款人每月供款增加13%；私人住宅單位落成量增加；近期內地實施資本管制，將令香港地價及售價下跌；2018年一手住宅銷售量或下跌。

大摩續表示，中原城市領先指數與恒生地產分類指數相關度高。該行預期即使在「最牛」情況下，即今年底前樓價指數漲5%、明年再漲10%，恒生地產分類指數只會持平；「最熊」情況下，即今年第四季樓價指數持平、明年下跌5%，2018年底恒生地產分類指數將較現水平下挫逾一成。

大摩又指，地產股選股策略上，適宜選有農地轉換概念，以及在內地有較多土地儲備的發展商。

資深財經專家林一鳴表示，1個月HIBOR若升至一厘，將令香港銀行有加按息的壓力，但即使美國聯儲局在今年餘下時間再加息，香港未必須要跟隨向上，主要是因為香港銀行體系資金充裕。不過，美國加息及聯儲局縮減資產負債表兩大趨勢不可逆轉，流動性必會逐步抽緊，若明年聯儲局加息3次，港息很有機會跟隨，屆時便是樓市轉角向下的信號。

紀惠集團行政總裁湯文亮更認為香港樓市出現「一氧化碳」危機。他表示，樓市在正常情況之下，買樓人士需要繳付最少四成首期，樓市的危險程度不高，但現時新樓盤提供免壓力測試八成至八成半按揭，這種做法會令到樓市開始氧氣不足。

他解釋，一氧化碳特徵是無色無味，受害者是感覺不到。當感覺到頭暈時已經是回天乏術。樓市也是一樣，現時大家都感覺不到樓市有危險，但當利息上升、經濟環境轉壞、市民收入減少，現在採用高成數按揭的買家供款出現困難，當他們頭暈時，表示樓市已經出現危機。