通脹加息經濟差 逾41國房地產熱見頂
全球樓市近年持續熾熱，受惠於破紀錄的低借貸成本和民眾儲蓄增加，樓市在新冠疫情肆虐期間仍繼續火旺，根據牛津經濟研究院的數據分析，從挪威以至新西蘭等多達41個國家的樓價去年都在上漲，然而這波房地產熱潮已於去年底見頂，全球息口不斷飆升，令各地業主面對愈來愈難以負擔的按揭貸款，加上通脹高企導致生活成本上漲、經濟持續下行，以及預計工資可能下降等因素，全球樓市正面臨金融海嘯以來最廣泛的放緩，可能為已萎靡不振的經濟帶來進一步壓力。
根據牛津經濟研究院的數據庫，幾乎所有國家的樓價增長預計將在明年放緩。該研究院首席經濟學家斯萊特表示，「這是2007至2008年以來最令人擔憂的房地產市場前景，市場處於溫和下跌和大幅下跌之間。發達經濟體按揭貸款利率持續飆升，可能將一些房地產市場推向急劇下滑。」
IMF：發達國樓價或跌一成
國際貨幣基金組織（IMF）也持相同觀點，警告全球房地產市場正處於一個「臨界點」，IMF在全球金融穩定報告中指出，「隨着全球各國央行積極收緊貨幣政策以應對價格壓力，不斷飆升的借貸成本和收緊的貸款標準，再加上房屋估值過高，可能導致房價大幅下跌」，預測在最惡劣情況下，新興市場的實際樓價可能在未來3年下跌25%，發達經濟體則下跌10%。
樓市放緩也會衝擊更廣泛的經濟活動，損害建築行業及其供應商。斯萊特預計，由於支出減少，樓市低迷可能使全球經濟增長減少0.2個百分點，而由於住宅投資減少，全球經濟增長可能再減少0.6個百分點。加拿大央行則估計，樓市低迷將使加拿大明年的經濟增長率下降0.6個百分點，跌至0.9%。
按息飆升成最大因素
牛津經濟研究院認為，引致樓市放緩的最大因素是按息飆升。在美國聯儲局接連大手加息下，30年期債息居於約7厘的高位，是去年的逾兩倍，也是2008年以來最高水平，加上過去兩年樓價飆升，一間普通住宅的每月按揭供款額從一年前的1,700美元（約1.33萬港元），飆升至目前的2,600美元（約2.04萬港元）以上。
花旗銀行首席經濟學家希茨表示，「我認為這些利率可能會形成更大的阻力，我們確實看到房地產市場正在放緩。」
歐住宅貸款需求暴跌
這種情況在許多國家也出現，在整個歐元區以及加拿大、澳洲和新西蘭，按揭貸款利率已升至近年來最高水平。Pantheon Macroeconomics經濟學家德博諾表示，「鑒於按息不斷上升，以及銀行收緊放貸以遏抑需求，我們相信歐元區樓價增幅將大幅減少，並將在明年底前轉升為跌。」凱投宏觀經濟學家蒂利安特估計，新西蘭的按揭供款額已飆升至收入中位數的60%以上，而在新冠疫情爆發前，這比例還不到45%，基於利率將進一步上升，他預計新西蘭樓價將較去年11月的高峰值下跌25%。
在英國，前首相特拉斯政府提出的大規模減稅方案引發政治危機，已使按揭貸款市場陷入動盪。隨着首相蘇納克上台，市場已趨於平靜，但預計明年利率仍將從目前的3厘升至約4.6厘。據英國智庫「決心基金會」計算，到明年底，近五分之一家庭的按揭貸款還款每年可能會大增逾5,000英鎊（約4.64萬港元）。經濟學家預測明年英國樓價可能下跌多達12%。
在歐元區，銀行已大幅收緊批出按揭貸款的條件。根據最新的銀行貸款調查，住宅貸款需求正以10年來最快的速度下降，9月份新增房屋貸款按年下降30%。
◆綜合報道
加息潮令民眾憂慮供樓負擔增加，加上樓價出現持續向下的趨勢，不少人會認為「遲買更便宜」，因此紛紛推遲入市步伐，轉買為租，因此帶動租金水平上升，英國有調查顯示，當地住宅租金未來一年內將上升4%。
英住宅租金料一年內升4%
據英國皇家特許測量師學會的調查報告指出，由於按揭貸款利率急劇上升，令不少計劃置業人士變得謹慎，樓價在經歷了兩年多的升勢後，已開始停滯不前，終止了長期以來的上升趨勢。同時不少人由買轉租，有46%受訪者表示估計未來租金會上升，報告亦預計租金將在1年內上揚4%。
加拿大卑詩省房地產協會近日發布的預測報告顯示，由今年底起的一年時間內，預計當地房地產市場銷售和租賃市場將表現出兩極勢頭，住宅銷售持續降溫、租金則會繼續飛漲。
自今年初以來，加拿大央行已連續加息350個基點，5年期固定按息也隨之上漲超過300個基點，達到5.5厘，是自2007年以來高的固定按揭貸款利率水平。
加拿大聯邦政府實施嚴格的壓力測試，使得能通過壓測的買家進一步減少、市場購買力進一步被削弱，很多準買家不得不繼續留在租賃市場，成為租金上漲的助推力。多倫多9月份的租金價格持續上漲，按年飆升達31%。大溫哥華地區的租金最近一個月更飆升逾10%。
◆綜合報道
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