【明報專訊】政府上月推出重招打壓樓市，措施明顯針對住宅市場，但非住宅物業的工商舖樓市則未有受到太大影響。事實上，「新招」公布後，主營住宅代理的美聯物業（1200）股價一度大瀉超過三成，但美聯工商舖（0459）股價卻大升近1倍，反映市場預期部分原為住宅炒家和資金會轉投工商舖投資市場。
不過，不少住宅物業投資者其實並不熟悉工商舖物業市場的運作，面對近期商舖及商廈呎價屢創新高，要有以創紀錄價格承接的心理準備。此外，工商舖物業買賣一般較住宅複雜，加上有關市場的投資陷阱不少，有意投資工商舖的新手宜從5個大方向入手，以防「中招」。
工商舖不涉民生需求 政府出招影響小
相對住宅而言，工商舖物業較不涉及民生需求，即使政府出招，也不會對有關物業下重手，就如對住宅市場打擊甚深的額外短炒印花稅，便不適用於工商舖物 業上。至於收緊按揭方面，雖然工商舖物業按揭成數上限僅達五成，遠不及收緊按揭成數後的住宅物業，但由於工商舖物業買家一向只需低成數按揭，故政府即使收 緊工商舖物業按揭，影響仍不大。
由於香港經濟暢旺和企業擴張，工商舖物業成交持續上升。中原預計，今年全年的工商舖成交宗數料高達1.54萬宗，成交金額有機會高達1240億元， 兩者均有機會同創海嘯後的新高紀錄。由於部分寫字樓涉及樓面不大，投入資金亦相對商舖為低，加上商舖受內地自由行刺激下，成交價動輒逾億元，預料未來寫字 樓將成為一批投資者入市的主要對象。
中原（工商舖）董事陳叔仲表示，政府出招針對住宅市場，故出招後工商物業交投未有受到太大影響，中區寫字樓價格亦繼續屢創新高。他又稱，近期不少住 宅投資者積極查詢工商物業，希望從中物色到合適的投資機會。「政府加鰦額外住宅短炒印花稅後，玩開住宅鰟批客，覺得住宅唔可以短線投資，紛紛重新學習點樣 去投資工商舖物業。」他又指出，工商舖物業每宗成交金額動輒逾千萬元計，投資前必先要有充裕的資金作準備。
不斷「摩貨」 營造高價煙幕
業內人士亦指出，由於工商舖物業買賣相對住宅物業複雜，蠱惑成交甚多，經驗不足的住宅物業投資者要進軍工商物業，只宜先小試牛刀，亦要了解從5個方 向拆解工商舖物業投資陷阱。舉例工商舖物業「摩貨」（成交前已轉讓）毋須支付釐印費，部分炒家會多透過多間公司名義，在正式成交前不斷以高價「摩貨」轉 售，以便營造市場新高價，買家在入市前便要清楚市場成交個案內容。
相對寫字樓，商舖更要小心。炒家陳清白坦言，由於商舖多有間隔改動，一旦樓市逆轉，承接買家容易藉此踢契不成交。「玩開工商舖鮋炒家，去玩住宅多數冇問題；但若玩開住宅轉戰工商舖，咁你就千祈咪畀口的唔負責任鮋地產經紀介紹你去投資！」
投資工商物業豐富經驗的紀惠集團行政總裁湯文亮亦表示，若連租約買舖，買家須留意租約內容及租客，一般連鎖式經營的租客如便利店等較穩定，一旦經濟逆轉，這類租客雖以售賣民生必需品為主，租金未必達最高水平，但勝在穩定，亦可確保商舖租金回報，日後轉售叫價亦較有保證。
資深商舖投資者黎永滔接受傳媒訪問時指出，今次政府出招太重太快，原來的住宅投資者未必能及時套現、獲利，能轉戰商舖市場的能力受限。他又指投資優質商舖需要的資金遠高於住宅物業，小投資者未必容易「轉型」。
明報記者 陳天賜
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