on.cc東網專訊
港元拆息不斷上揚，增加銀行資金成本壓力，銀行界人士普遍展望，中小型銀行將陸續在第三季調整拆息按揭(H按)的鎖息上限，變相上調按息，而大型銀行為保市場佔有率則按兵不動，形容按揭市場將出現「分化」局面，有意置業的市民要主動向銀行格價或「講價」。
與按揭供款息息相關的一個月期港元拆息，在6月下旬高企2厘水平，市場已有部分中小銀行上調H按鎖息上限至2.25厘。最優惠利率(P)現時的H按息率普遍為H加1.25厘，一般為P減3至3.1厘，實際按息以兩者的低者為準。
富邦香港高級副總裁兼消費金融部主管谷祖明相信，港銀維持最優惠利率不變，銀行調整相關按揭條款是大勢所趨。他續指出，如果大型銀行跟隨市場趨勢，P減3.1厘的鎖息上限將成市場「絕響」。中小行向來重視銀行盈利表現，現時存款息率不斷地上升增加資金成本壓力，銀行或將資金成本轉嫁至貸款客戶。
上海商業銀行執行副總裁兼傳統銀行業務總監陳志偉亦預期，將會有其他中小行跟加息以提高貸款利潤，但按揭市場競爭仍然激烈，相信銀行只會溫和上調按息，以免短期內流失大量客戶，至於「龍頭大行」或需力保市佔率而選擇按兵不動。
有大型銀行按揭部主管解釋，大行更重視市佔率，對於按揭條款不敢輕舉妄動，一旦帶頭上調按息或鎖息上限，業務量會隨即急速流失至其他大行，估算「至少痛苦3個月」，至於中小型銀行則較受資金成本影響，料透過調高鎖息上限後，可將資金轉向投放於轉向中小企貸款，彌補按揭業務下跌，所以相信第三季的按揭市場將形成分化局面。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳透露，率先加息的中小行新申請按揭量下跌，反映它們刻意避開盈利過低的按揭業務，雖然其他銀行可能陸續跟加按息，但隨着銀行逐漸平衡開支成本，不排除未來會再次下調鎖息上限至以往的低位。
樓市氣氛熾烈，利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣建議有意置業的市民，應同時向多間銀行申請按揭，並主動向銀行「講價」爭取較低按息，若屬意的銀行已上調H按封頂位，則應考慮直接採用實際按息仍為2.15厘的P按計劃。
【港銀行最快9月加P】
市場普遍料香港銀行最快在今年9月，就會上調最優惠利率（P）25點子，至5.5厘，意味市民每100萬元按揭供款，總利息開支將飆升12.85%。
市面上的P按及拆息按揭(H按)都屬浮息按揭，現時新做H按息率一般為H加1.25厘，並有俗稱「封頂位」的鎖息上限保障借款人，普遍與P按看齊；P按則企於P減3.1厘(現時最優惠利率P普遍為5.25厘，即實際利率2.15厘)，意味H按與P按實際利率相同。
假若港銀上調P至5.5厘，H按「封頂息」及P按按息將一同擴闊至2.4厘。若以100萬元貸款額及30年期按揭為基礎計算，每月供款將額外增加127元，增幅約為3.36%，全期總利息為40.37萬元，較加息前需多供45,993元，利息開支多12.85%。
市場普遍預料美國加息步伐加快，若香港銀行跟隨將P加息1厘，至3.15厘，上述業主的全期總利息則高達54.7萬元，與2.15厘水平相比，足足多還18.92萬元，供樓利息開支大增52.89%。
【留意所承擔風險類別】
需注意的是，不論P按及H按計劃均可分為「定息」及「浮息」部分，以P減3.1厘為例，3.1厘為定息部分，若銀行將其定息部分下調0.25厘，至P減2.85厘，即使沒有上調P，其實際利率同樣加至2.4厘水平。不過，由於所有浮息按揭計劃均指明，供款人只需承擔浮息部分的風險，故只有新做按揭計劃才會受到影響，現已供樓人士則可繼續享有原先較低之按揭利率。
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