美製樓泡 再襲全球

文匯報

2008年金融海嘯令美國經濟一蹶不振，樓市首當其衝，雖然聯儲局最近提出退市時間表，加息陰霾籠罩，但美國樓市過去一年半大有起色，普遍收復海嘯失地。分析師指，樓市興旺不但帶動美國經濟增長，亦透過美國大型銀行全球化服務，推動亞洲及歐洲部分國家樓市反彈， 有助全球復甦。然而聖迭戈州立大學教授萊亞警告，低息及容易借貸有機會令部分國家形成泡沫，樓價可在短時間內大幅波動。　
 ■香港文匯報記者李鍾洲、曾憲龍

　反映美國20大城市樓價的標普/Case-Shiller綜合房價指數，5月按年升12.2%， 是7年來最大升幅。三藩市以24.5%居首，達拉斯及丹佛樓價再創新高。房地產資訊公司Corelogic同期調查的100個大城市中，只有3個錄得樓價下跌。早前有調查指，更多美國人認為按揭利率及樓價才剛開始上升，是入市好時機。分析指，按息仍處歷史低位，相信不影響樓市復甦，亦有跡象顯示銀行願意延長還款期。 

巴郡專家：美樓市僅局部蓬勃 

　目前全球房地產資產佔私人財產約2成，各國央行決定利率時互相配合，令樓市發展循環不再局限在一個國家或地區。摩根大通、瑞銀等大行近來轉虧為盈，借貸能力提升，美國本土及海外市場同樣受惠。當中深受金融海嘯衝擊的愛爾蘭都柏林，樓市自去年累升8%； 英國6月份樓價按年升1.9%，是自2010年最大升幅。

　市場人士指，美國樓價上升有助提升消費者信心，正是不少亞歐買家入市的參考指標，意味美國市況向好，能帶動全球投資信心。巴郡旗下房地產專營網絡HSF Affiliates LLC總裁厄爾．李表示，倫敦、巴黎、莫斯科、孟買、迪拜等大城市的樓市已迅速增長，美國股樓持續向好，這些地區未來一年樓市發展很可能受惠。

　厄爾．李認為，全球樓市復甦言之尚早，並指美國樓價下行風險包括本地增長疲弱、建材成本上升等，指加州樓市蓬勃之際，中西部等地仍一潭死水，情況未見改善。 

萊坊樓價指數 港升幅冠全球 

　萊坊早前發表「全球樓價指數」，今年首季全球樓價平均升2%，香港全年升幅28%冠全球，中國內地則季度升幅最大，達10.7%。歐洲飽受債務危機打擊，樓價跌勢未止，希臘、匈牙利及荷蘭全年分別跌11.8%、9%及8.3%，是表現最差3國。

　該樓價指數調查的55個國家或地區中，有35個在今年首兩月錄得上升，而全球今年首季平均樓價較2009年首季升14.7%，當中中東升10.6%，是表現最好地區。

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美國樓價急升，一般打工仔及中產未見其利先見其害，置業比例續跌，非裔等少數族群最受影響。哈佛大學調查指，去年美國減少16.1萬名業主，租客卻大增100萬人，置業比例上季跌至65.1%，是近18年來最低。金融海嘯以來花費收入一半以上交租的人數增250 萬，但去年保障性住房供應不增反跌。經濟分析師指，失業率高企、放盤大減、銀行收緊借貸，令租屋更划算，預料置業比例會進一步下跌，而住屋環境擠迫會觸發 健康及心理問題，民眾積累怨氣，是社會計時炸彈。

　以不同年齡階層計算，55歲至64歲人士置業比例上季跌0.3%，35歲至44歲則輕微上升。紐約市按年僅升3.3%排榜尾，克里夫蘭及首都華盛頓分別升3.4%及6.5%。

　房地產資訊公司Zillow資深經濟師古德爾表示，近期樓價上升，原因之一是銀主盤供應減少，預計在按息上升及未來數月放盤增加，有助紓緩樓價升勢及穩定樓市。30年期按揭定息在6月底升至4.51厘的兩年新高。 

青年失業靠父母 同住率新高 

　經濟復甦緩慢，年輕人無經濟能力，置業愈見艱難。皮尤研究中心上周調查顯示，去年18歲至31歲青 年中，有2,160萬人仍與父母同住，佔整體人數的36%，比例是40年來最高，高於2007年的32%、即1,850萬青年。報告指，去年該年齡層就業 率僅63%，低於2007年金融海嘯前的70%，自然要依賴父母。